Социальная катастрофа на пороге трейлерных парков Америки

Поскольку Сара Клемент не могла позволить себе высокую арендную плату в городе, она опустошила свой банковский счет и купила автофургон. Чтобы иметь возможность постоянно парковать свой новый дом в Golden Hill Mobile Park Colorado, мать-одиночка двоих детей платила 625 долларов в месяц.

Через полгода начались проблемы. Семья владельца рассталась с парком, и в итоге торги выиграла компания Harmony Communities - крупный инвестор с портфелем из 33 подобных объектов. Вскоре после этого компания подняла арендную плату на 50 процентов, а также увеличила дополнительные сборы. Для Сары Клемент это стало непосильной задачей.

Судьба Сары Клемент - это судьба многих других людей. В США инвесторы открыли для себя трейлерные парки как объект для инвестиций. Они скупают участки, затем вкладывают деньги в оборудование для парков и резко повышают цены. По данным Бюро финансовой защиты потребителей, эта проблема затрагивает около 20 миллионов граждан США, которые в настоящее время живут в передвижных домах.

Это означает, что в США назревает очередная социальная катастрофа.  Страна уже борется с беспрецедентным ростом числа бездомных. Политики и ученые опасаются, что исход из трейлерных парков может значительно ускорить массовое обнищание населения. Только за прошлый год число бездомных выросло на двенадцать процентов и достигло 653 000 человек, и все больше людей из среднего класса также попадают в их число.

Вот некоторые из многочисленных историй в американских СМИ о продаже парков инвестиционным компаниям и резком повышении платы:

Вирджиния:

Трейлерный парк на сто домов, где проживают преимущественно латиноамериканцы, в округе Луиза, штат Вирджиния, был продан частной инвестиционной компании Homes of America LLC. Сделка по продаже за 3,7 миллиона долларов, в которую входили Six-0-Five и еще один парк мобильных домов в округе Кэролайн, завершилась в 2021 году. За последние несколько лет компания Homes of America стремительно скупала парки мобильных домов по всей стране, включая один из них в Юго-Западной Вирджинии. Как и другие инвестиционные компании, проявляющие интерес к паркам мобильных домов, ее покупки сопровождались повышением арендной платы, которое направлено на выжимание прибыли из жителей, оказавшихся в ловушке.

В декабре руководство Six-0-Five попыталось поднять арендную плату за участки более чем на 40%. Увеличение означало бы, что ежемесячная арендная плата увеличилась с 445 до 625 долларов.

Шаткое положение

Хотя трейлеры и называют мобильными, на практике это редко соответствует действительности из-за возраста строений и дороговизны их переезда. Арендаторы оказываются перед выбором: платить более высокую арендную плату или покинуть дом, на покупку и содержание которого они потратили тысячи.

"Жить в одном из таких домов - очень опасное положение, потому что вы вложили тысячи и тысячи долларов своих сбережений", - говорит представитель НКО, который работал с жителями Six-0-Five Village.

"Хозяин может просто не продлить вам аренду или предложить неподъемную арендную плату, и вам придется уехать", - говорит он. "Поскольку трейлеры более или менее застряли, вы потеряете эти инвестиции, если только не сможете их продать".

Некоммерческая организация, занимающаяся проблемами жителей поселков мобильных домов, утверждает, что тенденцию стимулируют инвестиционные компании - такие, как та, что купила Six-0-Five Village.

Хотя официальной статистики по количеству парков, купленных хедж-фондами по всему штату, нет, анализ данных о продажах, проведенный НКО, показал, что 84% парков для мобильных домов в Вирджинии, проданных за последние пять лет, были приобретены покупателями из других штатов.

Для семей, живущих в Six-0-Five на скромные или фиксированные доходы, поблизости есть немного других вариантов жилья за 445 долларов в месяц, если вообще есть.

В округе Луиза аренда двухкомнатной квартиры размером с трейлер обойдется в 1300 долларов - почти в три раза больше, чем аренда в парке. В Ричмонде или Шарлоттсвилле она обойдется почти в четыре раза дороже, согласно данным по аренде от CoStar.

Несмотря на это, у некоторых жителей не было другого выбора, кроме как переехать, в результате чего некоторые дома в парке оказались заброшенными.

Согласно сообщениям жителей парка после подачи иска на руководство, они стали получать оскорбительные сообщения от местного менеджера парка. Некоторым угрожали выселением, а руководство парка также разослало письмо, призывающее жителей, которым трудно платить за аренду, продать свои дома. 

«Это письмо было отправлено мне месяц назад», — говорит один из жителей. «Оно говорит нам, что если мы больше не хотим здесь жить и не можем заплатить 625 долларов [арендной платы], мы можем продать трейлер обратно [руководству], но они придут, чтобы проверить состояние трейлера, и в зависимости от о того, как это выглядит, сообщат нам цену».

 Монтана:

Синди Ньюман — жительница трейлерного парка Хайвудс в Грейт-Фолс. В ноябре 2019 года ее трейлерный парк был куплен Havenpark Capital Partners, частной инвестиционной компанией, которую критиковали за резкое повышение арендной платы за участки, поскольку она скупает парки передвижных домов по всей стране. Компания также купила корт для трейлеров Golden Park в Биллингсе и несколько других кортов для передвижных домов в Монтане.

«Три года назад вы могли арендовать участок в Хайвудсе или Голден-Медоуз за 283 доллара в месяц», — сказала Ньюман. «Сейчас Golden Meadows стоит 749 долларов в месяц, а здесь — 700 долларов. Это действительно превышает то, что люди могут платить. Инвесторы в недвижимость воспользовались уязвимостью домовладельцев, которые владеют домами, но арендуют землю. Они создали высокодоходную бизнес-модель, которая опирается на нашу ограниченную мобильность и позволяет выжимать большие прибыли из жителей со средним доходом. Арендная плата за наши дома резко растет. При новых корпоративных владельцах коммунальные услуги отделяются, техническое обслуживание ухудшается. Теперь мы живем в страхе и неуверенности».

Жители парков передвижных домов подвергаются большому риску стать бездомными, когда арендная плата за участок резко повышается. Это потому, что многие жители имеют фиксированный доход, а пожилым владельцам передвижных домов некуда перевозить свои трейлеры. Часто парки передвижных домов переполнены, или трейлер слишком стар, чтобы безопасно передвигаться или соответствовать требованиям нового парка.

У большинства жителей Шервуд-Корта есть трейлеры, которые не выдерживают переезда.

«Я не мог позволить себе тысячи долларов, которые потребовались бы, чтобы перевезти это, и я фактически купил колеса», - сказал он. «Большинство этих людей не имеют колес, и им придется арендовать их, а также нанять грузовик для перевозки. Плюс вам придется поднять его и поставить на эти колеса».

По данным Института промышленного жилья, более 22 миллионов человек в США живут в домах такого типа. «Во многих частях США подобные дома являются наименее дорогим видом жилья, доступным без государственной субсидии», — говорится на веб-сайте института.

Рейнс, житель Шервуд-Корта, теперь опасается, что, если арендная плата продолжит расти, он может пополнить ряды бесчисленного количества бездомных в Монтане.

Калифорния:

«Вы нас убиваете»: жителям парка передвижных домов Castro Valley заявили, что арендная плата вырастет вдвое.

Жители парка мобильных домов в Кастро-Вэлли опасаются, что останутся без крова после того, как получили уведомления от арендодателя об удвоении арендной платы, начиная с начала года.

В парке мобильных домов Avalon на бульваре Кастро-Вэлли около четырех десятков мест и проживает много малообеспеченных жителей, которым сообщили, что арендная плата повышается еще на 500 долларов в месяц.

"Я получу сердечный приступ из-за этого", - сказала Джуди Эспиноса, которая живет в этом парке уже более семи лет. "Это наш дом. Это все, что у нас есть".

В округе Аламеда есть постановление о стабилизации арендной платы для парков мобильных домов в таких неинкорпорированных районах, как Кастро-Вэлли. Но в нем говорится, что владельцы имеют право на справедливую прибыль.

Владельцы парка сказали жителям, что повышение арендной платы необходимо в связи с запланированными улучшениями и ростом расходов, включая налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание.

Для некоторых из них стоимость жилья увеличится с 515 долларов в месяц до 995 долларов. В компании Avalon говорят, что ежемесячная рыночная ставка для их участков составляет от 1300 до 1450 долларов за каждый.

"Я пожилой человек с фиксированным доходом, и я не могу себе этого позволить", - говорит Эспиноса. "Я даже не могу сдвинуть этот дом с места, так что я не знаю, куда бы я пошла и что бы я делала. Вы нас убиваете".

"Мы чувствуем, что стали мишенью для большой корпорации, которая охотится за такими маленькими местами, как это, чтобы использовать их в своих интересах", - говорит жительница Тары Клэнси. "Я думаю, они будут продолжать, пока не добьются своего".

Владельцы Avalon заявили, что хотят и дальше предоставлять доступное жилье, но оно должно быть финансово устойчивым.

"Новая арендная плата доступна для семей с очень низким уровнем дохода в соответствии с требованиями округа и штата", - говорится в заявлении соучредителя Дэниела Вайсфилда. "Владелец дома добровольно предложил скидки на аренду всем жильцам, которые действительно нуждаются в жилье".

"У людей нет денег, чтобы платить", - говорит 30-летний житель Джозеф Фереа. "Я могу заплатить немного больше, но я не могу зайти так далеко. Это на 400-500 долларов в месяц больше. Никто этого не заслуживает".

Резкий скачок арендной платы происходит не только в Кастро-Вэлли, но и по всей Калифорнии.

В Петалуме для жителей виллы Little Woods Mobile Villa цены выросли на 300 % и более, несмотря на постановление о контроле арендной платы, принятое специально для парков мобильных домов.

Парк передвижных домов насчитывает около 80 занятых мест, где некоторые жители живут десятилетиями.

Один из жителей сказал, что в его уведомлении указано, что его ежемесячная арендная плата в размере 500 долларов увеличится на 343%, или более чем на 1700 долларов. В результате общая сумма составит более 2215 долларов в месяц.

Он прожил со своим братом более 10 лет и обеспокоен тем, что дополнительная арендная плата не позволит им сводить концы с концами.

«Я не могу позволить себе переехать куда-нибудь еще», — сказал Пайк. «Если у нас нет этого сообщества, что у нас есть? У нас есть бездомность».

Владельцы парка заявили, что растущие расходы ведут их на путь банкротства.

«Как владельцы недвижимости, мы стремимся к справедливой рыночной арендной плате или рассматриваем возможность закрытия бизнеса до того, как нас вытеснят», — заявил в своем заявлении владелец Ник Убальди.

"Первое слово - жадность, а вторая причина - потому что они могут", - говорит Марта О'Коннелл из Ассоциации владельцев передвижных домов штата. Владельцы парков могут сказать: "Если я не добьюсь повышения арендной платы, мне придется продать парк, и вы потеряете свои дома".

По словам О'Коннелла, часто жители парков для мобильных домов оказываются между тремя факторами: острым жилищным кризисом, отсутствием местных постановлений о стабилизации арендной платы и стремлением владельцев недвижимости получить жилье с помощью "средства защиты строителей", позволяющего застройщикам игнорировать некоторые правила, если они обещают новые проекты доступного жилья.

"Они держат этих людей на мушке", - сказала она. 

Даже если существует контроль за арендной платой, ничто не мешает владельцам парков угрожать продажей другим застройщикам.

Арендаторы могут обратиться в суд, однако это влечет за собой расходы на юридическое представительство.

"Мы боимся", - говорит Клэнси. "Это будет стоить нам денег, которых у нас нет, стресса и времени, которых у нас нет".

Массачусетс: 

Арендаторы трейлерного парка на 35 мест в Вест-Стокбридже отказываются принять повышение ежемесячной арендной платы с 241 доллара на 556 долларов.  

Том Леннон, владелец парка, подал заявку на аренду в городской совет по контролю за арендной платой. Совет выслушает мнение Леннона, а затем арендаторов на слушании 28 февраля.

Петиция Леннона о повышении арендной платы до 797,51 доллара в месяц представляет собой увеличение на 230 процентов по сравнению с тем, что арендаторы платят сейчас.

Леннон добился увеличения зарплаты на 556 долларов в месяц, используя формулу, изложенную в городских постановлениях. По словам Леннона, это увеличение обратит вспять «чрезвычайно» отрицательный денежный поток, который усугубляется инфляцией. 

Арендаторы говорят, что такое повышение им тяжело вынести, и ссылаются на существующие проблемы, связанные с состоянием дорог, дренажем, техническим обслуживанием и канализацией. «Там нет ни одного человека, который мог бы позволить себе такую арендную плату», — сказала Эви Керсвелл, бывший арендатор.

Леннон — инвестор в недвижимость из Плейнвилля, чья компания Lennon Capital Group LLC специализируется на покупке «неэффективных и плохо управляемых парков передвижных домов, жилых комплексов и торговой недвижимости, чтобы переориентироваться на быстрорастущих и пользующихся высоким спросом арендаторов среднего рынка», и работает над максимизацией денежного потока. Об этом говорится на его странице в LinkedIn .

Леннон владеет еще как минимум двумя трейлерными парками в Массачусетсе, и его обвиняют в повышении арендной платы в парке Ладлоу, где арендаторы жаловались на условия проживания.

Милл Понд был "невероятно запущен", когда он купил его, сказал Леннон. По его словам, парк не является "жильем для малоимущих, а скорее выгодной сделкой в условиях жесткого рынка жилья".

По словам Леннона, он теряет деньги, потому что расходы на воду, канализацию и другие эксплуатационные расходы - в том числе из-за инфляции - выросли.

"Посмотрите на квартиры с двумя спальнями, которые продаются за 1700 или 1800 долларов в месяц - если вы сможете найти такую", - сказал Леннон. "Это доступный способ проживания для людей, и если их арендная плата составляет 241 доллар в месяц, то это одна восьмая от стоимости квартиры".

Флорида:

Повышение арендной платы вынуждает некоторых жителей покинуть трейлерный парк The Pines

После того, как недвижимость была приобретена в августе 2023 года, домовладельцы в возрасте 55+ забеспокоились, что цены на их ежемесячную арендную плату подскочат или случится что-то еще хуже. Этот страх оправдался.

С этого года жителям сообщили, что базовая арендная плата вырастет с примерно 600 долларов в месяц до примерно 1200 долларов в месяц, с дополнительными сборами в зависимости от местоположения.

ABC7 обратилась к новым управляющим недвижимостью за комментариями или интервью, но оба были отклонены. Жители также пожелали хранить молчание, по крайней мере, на камеру, опасаясь негативной реакции со стороны своих новых владельцев.

«Мы не хотим, чтобы ситуация ухудшалась», — сказал один из жителей.