США: Офисник в центре Балтимора был продан на 42 миллиона $ дешевле, чем в 2015 году

Через восемь лет после того, как ее продажа обошлась более чем в 66 миллионов долларов, офисная башня на One South Street в центре Балтимора была продана в прошлом месяце за 24 миллиона долларов. Уценка может стать барометром для городской индустрии коммерческой недвижимости.

Цены на коммерческую недвижимость по всей стране резко падают, и многие даунтауны испытывают трудности со свободными офисными помещениями. Продажа One South Street — 30-этажного здания, которое было открыто в 1992 году, — по-видимому, является первой продажей офисной башни в центре Балтимора после пандемии.

Продавец, компания American Real Estate Partners из Вирджинии, подтвердила факт короткой продажи нью-йоркской BHN Associates и заявила, что продолжит управлять недвижимостью. Пресс-секретарь Луиза Боултон-Лир назвала здание “достопримечательностью Балтимора с культовой архитектурой, стратегическим расположением и видами мирового класса”.

Стивен Уолтерс, экономист и почетный профессор Университета Лойолы в Мэриленде, сказал, что он никогда не был внутри здания площадью 479 000 квадратных футов, но он был ошеломлен, узнав, что оно продано менее чем за половину продажной цены 2015 года.

Терри Харрингтон, брокер по коммерческой недвижимости, сказала, что многое изменилось за восемь лет, прошедших с момента последней продажи One South Street. Произошла пандемия. Все больше людей работают удаленно. Предприятиям нужны новые офисы с большим количеством удобств. Каждое офисное здание в центре города сталкивается с этими проблемами, сказал Харрингтон.

Харрингтон отметил, что несколько известных арендаторов покинули или планируют покинуть центр Балтимора в последние годы, включая Transamerica, Bank of America, T. Rowe Price и Pandora. Pandora переносит свою североамериканскую штаб-квартиру в Нью-Йорк, в то время как остальные три переезжают в более новые здания в Харбор-Пойнте и Харбор-Ист.

“Заполняемость повышает стоимость, и многие здания в центре города изо всех сил пытаются сохранить эту заполняемость”, - сказал Харрингтон. 

Харрингтон сказал, что руководство One South Street проделало “отличную работу” по удержанию арендаторов и что ее продажа является вотумом доверия в центре города. Отчет аналитической компании CoStar показал, что на момент продажи в июне здание пустовало на 5%. Между тем, по данным риэлторской компании Newmark Group, средняя доля вакантных офисных помещений в центре Балтимора составляет 20%.

Якорным арендатором One South Street является инвестиционно-банковская фирма Stifel. Башня является одним из самых высоких зданий в Балтиморе. Согласно исследовательскому руководству студентов-строителей Университета Джона Хопкинса, ведущим архитектором была Джеральдин К. Понтиус из RTKL Associates Inc.

В отличие от рынка жилья, где дома постоянно продаются, а арендаторы обычно заключают договоры аренды на 12 месяцев, офисные башни типа One South Street сдаются в аренду гораздо реже, а их арендаторы заключают многолетние сделки. По словам Луиса Кинтеро, профессора экономики в бизнес-школе Джона Хопкинса Кэри, это затрудняет однозначные выводы о рынке коммерческой недвижимости.

Кинтеро не хотел вкладывать слишком много средств в продажу одного здания, но он сказал, что снижение продажной цены отражает более широкую тенденцию в коммерческой недвижимости. Рынок приспосабливается, сказал он, и продажа одной из Саут-стрит может означать, что близлежащие здания также стоят дешевле.

По словам Кинтеро, если освободится больше офисных площадей и стоимость недвижимости снизится, город может столкнуться с сокращением поступлений как от налога на недвижимость, так и от подоходного налога.

Морди Уидер, старший директор BHN, сказал, что One South Street является первым приобретением в Балтиморе для его фирмы, которая владеет недвижимостью по всему северо-востоку. Он сказал, что партнером BHN в этой покупке является Silver Equity, холдинговая компания по уходу за кожей.

Уайдер настроен оптимистично в отношении Балтимора и считает, что центр города недооценен.

“Люди в целом боятся рынков офисных помещений”, - сказал Уайдер. “В Балтиморе будет совсем другая история”.

Уайдер назвал несколько причин для оптимизма в отношении центра Балтимора. Тысячи государственных служащих будут ездить в центр города в ближайшие годы, когда агентства в стареющем комплексе State Center переедут из центра города. Эти агентства привлекут полицию Капитолия Мэриленда, что, в свою очередь, усилит чувство безопасности, сказал Уидер. По его словам, в центре города реализуется несколько проектов по переоборудованию офисов в жилые помещения, что сократит количество свободных офисных площадей и увеличит пешеходный трафик. Кроме того, неподалеку находятся стадионы "Рэйвенс" и "Ориолс", а также недавно отремонтированная арена CFG Bank.

Видер считает, что при наличии надлежащих налоговых льгот со стороны города центр Балтимора готов к возрождению и может даже привлечь обратно некоторых бывших арендаторов.

“Мы считаем, что в ближайшие пять лет центр города будет лучше, чем Харбор-Ист”, - сказал Уайдер.

UPD:

Ещё один офисник на улице Э. Пратт, 1, продан на 55,1 млн долларов дешевле, чем в прошлый раз, — это вторая офисная башня в центральном деловом районе Балтимора, которая перейдет из рук в руки этим летом с большой скидкой. MCB Real Estate выложила 25 млн долларов за 10-этажное офисно-торговое здание на улицах Пратт и Лайт, согласно трем источникам, знакомым со сделкой, которая еще не зарегистрирована в документах о государственной собственности. В последний раз башня была продана в марте 2018 года дочерней компании Banyan Street Capital за 80,1 млн долларов, свидетельствуют записи.

Источник статьи: Baltimore Business Journal