О ценах на недвижимость

Размещаю несколько заметок по теме. Ситуация сложилась сложная как для покупателей, так и для продавцов недвижимости

1. Россиянам обещают обвал цен на квартиры. Это правда или рекламная уловка?

2. Эксперт заявил о стабилизации ситуации на рынке недвижимости в России

3. Квартиры в 2024 году: подорожают или подешевеют?

На фоне низкого спроса застройщики пытаются любыми способами продать недвижимость, в том числе посредством спам-звонков потенциальным покупателям. Навязчивая реклама обещает уникальные условия и обвал цен. NEWS.ru узнал у риелторов, действительно ли цены на новостройки начали снижаться и когда настанет лучший момент для покупки квартиры.

Что происходит с ценами на новостройки Москвы и Подмосковья

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в старой Москве в апреле составила 346,6 тыс. руб. За месяц этот показатель вырос на 1,1%. В Новой Москве цена «квадрата», напротив, снизилась, хотя и ненамного: минус 2% за месяц (до 228,1 тыс. руб. в апреле). В Подмосковье средняя стоимость метра опустилась на 0,3% за месяц (до 172,2 тыс. руб.), рассказали NEWS.ru в компании.

Очевидно, несмотря на рекламные обещания, застройщики цены снижать не спешат. По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, средняя цена первичного жилья в Москве в январе — апреле 2023 года выросла на 3,7% (по отношению к декабрю 2022 года).

Как меняются цены на новостройки в России

В целом по России за последний месяц средняя цена квадратного метра в новостройках выросла всего на 0,25%, до 119 тыс. руб., а относительно мая прошлого года — на 2,4%, рассказали NEWS.ru в риелторской компании «Этажи».

Если говорить исключительно о крупных городах, то сильнее всего стоимость «квадрата» за месяц выросла в Краснодаре (+3,1%), Волгограде (+2,7%), Красноярске и Перми (+2,3%), Самаре (+2,1%). Снижение за аналогичный период было зафиксировано в Нижнем Новгороде (-0,3%), Санкт-Петербурге и Уфе (-0,2%), Воронеже (-0,1%).

Почему застройщики не снижают цены на квартиры

Снижение цен для застройщиков очень невыгодно. Этого они будут избегать, пока возможно, признают риелторы. По словам Руслана Сырцова, в соглашении девелоперов с банками о финансировании строек всегда есть обязательство не снижать цены ниже установленного лимита. Следовательно, возможно лишь незначительное удешевление первичного жилья, говорит он.

У застройщика есть планы по продажам, денежным поступлениям и закупкам стройматериалов. Поэтому на многое они тратят деньги на квартал вперед, говорит директор направления новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков. И это не позволяет девелоперам резко понизить цены, заключает он.

К тому же земельные участки не становятся дешевле, а себестоимость строительства растет. И из-за санкций застройщики могут нести дополнительные логистические затраты, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Будут ли снижаться цены на квартиры в дальнейшем

Обвала цен, то есть резкого и глубокого снижения, ожидать точно не стоит, уверен основатель и владелец компании «Группа Родина» Владимир Щекин. «Спрос, конечно, не так велик, как в 2021 году, но нельзя сказать, что активность покупателей находится на низком уровне. Сейчас все равно заключается больше сделок, чем до пандемии. Поэтому и „ценопад“ крайне маловероятен», — рассуждает собеседник NEWS.ru.

«Скорее будут отмечаться колебания, очень зависящие от спроса. Но рассчитывать на [уверенное] снижение вряд ли стоит», — соглашается Сергей Зайцев. В этом смысле вторичный рынок оказался в более выгодной позиции. В сегменте новостроек не так много доступных вариантов на финальной стадии готовности, тогда как все больше покупателей хотят квартиру с минимальными сроками для переезда, объясняет Зайцев.

Какие скидки на квартиры есть сейчас

Застройщики, как правило, не заинтересованы в том, чтобы жилье простаивало. Напротив, желательно продать его до ввода дома в эксплуатацию. Официально цены девелоперы не снижают, но рынок активно наводняется акциями и спецпредложениями, рассказывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.

По ее словам, с учетом дисконта на новые квартиры экономкласса в Москве в апреле 2023 года цены на них были на 10% ниже, чем до начала спецоперации на Украине. В комфорт-классе — на 5%. В среднем же цены, по которым квартиры в итоге продаются, ниже заявленных примерно на 7%, говорит эксперт.

По данным Руслана Сырцова из «Метриума», средний размер скидок на столичном рынке новостроек Москвы сегодня составляет 6%, а максимальный — 34%. В Новой Москве средний размер дисконта, который предлагают местные застройщики, увеличился до 4%, тогда как в конце 2022 года он составлял около 3,5%, добавляет Владимир Щекин.

В целом по России дисконт в среднем составляет 3–4%, отмечают в компании «Этажи».

Когда лучше покупать квартиру

По мнению Екатерины Бережновой, сейчас неплохой момент для сделки. Цены с учетом акций и спецпредложений — лучшие за последние два года, объясняет она. Но стоит помнить, что достойные лоты быстро раскупаются. «В погоне за выгодой можно дождаться, что подходящая квартира просто уйдет в другие руки», — замечает она.

Рынок находится на относительном минимуме активности клиентов и цен, поэтому покупать квартиру следует сейчас, соглашается Щекин. При дальнейшей стабилизации экономической ситуации спрос может пойти вверх, а вместе с ним и цены, указывает он. «Тем более держать сбережения в денежных активах сейчас более рискованно, чем в недвижимых (из-за риска инфляции. — NEWS.ru). Квартира — отличный способ сохранить их от возможных катаклизмов», — говорит Щекин.

Почему не стоит ждать лета

Летом деловая активность россиян обычно снижается и продавцы часто дают сезонные скидки. Но в этом году рассчитывать на это не стоит. Застройщики и так продают жилье с дисконтом, который приобрел внесезонный характер, так что смысла откладывать покупку нет, говорит Сырцов. Тем более помимо скидок девелоперы предлагают выгодные ипотечные программы, длительные рассрочки, а также трейд-ин (обмен старой квартиры на новое жилье). Пока еще предлагают. «Не исключено, что по мере оживления потребительской активности число спецпредложений будет постепенно сокращаться», — прогнозирует Сырцов.

Впрочем, на эту тему есть и другое мнение. Ранее экс-советник Министерства экономики России Евгений Надоршин советовал повременить с покупкой квартир и машин до 2024 года. Деньги в сложной экономической ситуации могут потребоваться банально на еду, а жилье и авто еще могут подешеветь. Ведь немногие будут готовы покупать такие активы.

В то же время Валерий Кочетков напоминает, что околонулевая ипотека, которая раньше позволяла покупать квартиры с низким ежемесячным платежом, канула в прошлое (с ней активно боролся ЦБ из-за того, что конечная стоимость таких квартир намного выше обычных). Зато теперь не надо переплачивать 20–30% за саму квартиру. Поэтому сегодня жилье можно приобрести в ипотеку по реальным ставкам от 5,7% годовых без увеличения цены, добавляет он.

хххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххххх

Эксперт Назарычев: ситуация на российском рынок недвижимости начинает стабилизироваться

Рынок недвижимости постепенно начинает стабилизироваться и выравниваться, рассказал «Известиям» 5 июля эксперт рынка недвижимости, генеральный директор компании Roomba-service Алексей Назарычев. «Важно, что это происходит естественным образом. За первое полугодие рост цен незначительный — в пределах 1,5%», — отметил он.

По его словам, наблюдается рост спроса на вторичном рынке. Так, покупатели, ранее интересовавшиеся первичной недвижимостью, стали рассматривать вторичное жилье, изучая варианты с более низкими ценами.

«Также на рынок возвращаются клиенты с накоплениями в валюте. Это увеличивает цены на вторичку и сокращает разрыв между новостройками. Сейчас он составляет примерно 10%», — добавил он.

Однако за счет лучшего предложения по ипотеке на первичном рынке (программы господдержки и субсидирование от застройщика) размер ежемесячного платежа нивелирует разницу в цене, что критично для большого количества покупателей, объяснил эксперт.

По его мнению, на рынок будет оказывать существенное влияние геополитическая ситуация, которая пока нестабильна. Также ситуация зависит от уровня доходов населения.

«Если отталкиваться от всех факторов, сейчас самое время для покупки квартиры на вторичном рынке без ипотеки или новостройки с ипотекой. Окно возможностей очень небольшое. Предполагаем, что до конца года стоимость на вторичном и первичном рынках будет выравниваться при умеренном росте цен (до 2%) за счет сезонности и сокращения предложения», — подчеркнул Назарычев.

Эксперт прогнозирует к концу года повышение ипотечных ставок в связи с возможным ростом ключевой ставки и уровня первоначального взноса из-за ожидающегося ужесточения требований Центробанком.

ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ

Квартиры в 2024 году: подорожают или подешевеют?

Когда люди начали следить за ситуацией на рынке недвижимости в 2021 году, они могли заметить странную тенденцию. Реальные доходы падают, все закрыто, работы мало, но все растет. Ситуация продолжается, несмотря ни на что. Возникает вопрос: подорожают или подешевеют квартиры в 2024 году, ведь это не может продолжаться бесконечно. Очень сложно давать прогнозы, поэтому нужно рассмотреть все факторы. 

Cегодняшняя ситуация

1 января 2019 года стоимость одного квадратного метра жилья в целом по России – 60 000 рублей. На 1 января 2023 – 110 000. Рост почти в 2 раза за 4 года. Это слишком много. Инфляция, за тот же период – не более 40%. На рынок очень повлиял ковид. Из-за ограничений, цена на строительные материалы подлетела почти в 2 раза. Строительство подорожало, а чиновники решили, что этого мало и запустили кучу программ льготных ипотек. Как итог – резкий взлет цены, при отсутствии реальных поводов. График роста, домики На одной чаше весов – бедность населения. На другой – рост вопреки здравому смыслу. Но это на первый взгляд. Правительство очень заинтересовано в том, чтобы обеспечивать людей жильем. Это новые налоги, дополнительная соцзащита, гарантии. А еще куча новых проектов, на которых можно осваивать бюджет. Стоимость жилья растет не потому, что повышается уровень благосостояния людей. Страна как минимум в стагнации, поэтому позитивных изменений нет. Единственная реальная причина – кредитные организации выдают ипотеки каждому, а им компенсируют риски из бюджета. В итоге появляется интересная ситуация. Реальные доходы населения каждый год падают. Стабильности, чтобы планировать что-то на 20 лет вперед, все еще нет. При этом недвижимость растет и не собирается падать.

Прогнозы экспертов

Лучше всего высказался Виталий Мутко. Он подчеркнул один важный факт: «Сейчас не продано более 40 млн квадратных метров жилья. В будущем этот показатель повысится, а вторичное жилье не уменьшится». К этому можно добавить то, что в 2022 году построено меньше, чем раньше, и получается, что на рынке профицит. Такая ситуация будет продолжать давить на рынок, а застройщики будут попросту вынуждены давать скидки. В исключительных случаях подорожают квартиры в СПБ и Москве в 2024-2025 годах, потому что регионы продолжат расширяться. Количество ипотечников будет снижаться. Это породит еще больший профицит предложения. Застройщики будут еще сильнее уменьшать стоимость и давать бонусы, или у них не будут покупать.

Могут ли дорожать квартиры?

Многие люди считают, что недвижимость растет постоянно. На длинной дистанции это действительно так. Достаточно посмотреть, сколько квартира стоила в 90-ых, и сколько сейчас. Это две совершенно разные цифры. Когда-то можно было купить однушку за несколько тысяч долларов, а теперь этого не всегда хватит на м².

Раньше рынок рос по объективным причинам. Население богатело. Социальная сфера улучшалась, у людей появлялась уверенность в завтрашнем дне, а банкам было очень выгодно выдавать ипотечные кредиты. В 2024 году поднимется продажа квартир только в случае, если государство запустит какую-нибудь новую программу. Например: по домику на одного ребенка или что-то подобное.

Почему могут подешеветь

Подешевеют ли квартиры в России в 2024 – один из основных вопросов, которые задают люди, когда смотрят на текущую ситуацию. Прогноз давать сложно, но есть несколько причин, почему могут: Правительство теряет деньги. Чтобы поддерживать соцпрограммы, нужно выкладывать миллиарды из бюджета. Сейчас финансы направляют на другие нужды. Дефицит получается слишком большой, чтобы из него еще стимулировать какие-то отрасли. Высокая доля закредитованности населения. Основная причина роста стоимости недвижимости – льготные ипотеки. Чем больше кредитов у одного человека, тем выше вероятность, что он перестанет платить. Снижение доходов. Население беднеет, и им не до таких крупных покупок. Отсутствие гарантий. Покупка квартиры – это всегда долгая история. Поэтому, чтобы к ней подготовиться, нужно заранее начать все планировать. Это сложно сделать в системе, где не знаешь, что точно будет происходить завтра. Это объективные причины. Все можно свести к тому, что пока правительство накачивает отрасль деньгами, она будет продолжать расти. Как только приток бюджетных финансов прекратится – все полетит вниз. Не факт, что это произойдет в 2024, но когда-то точно. Слишком сложно поддерживать искусственный спрос. Практически каждая сделка стоит 10-15% из бюджета, и это в лучшем случае. Пока денег хватало – все было хорошо. Сейчас их очень мало, и расходуются они на другие направления. Если люди перестанут платить по своим ипотекам, банки недополучать часть дохода. В такой ситуации, если правительство ничего не компенсирует, последует цепная реакция. Сначала ипотеки прогорят, потом обязательства, по которым залогом служили как раз эти ипотеки, а за ними следующие. Такая цепочка может спровоцировать кризис, как это уже было в США в 2008 году.

Льготные программы

Единственная причина, почему цена на квартиры в 2024 году может расти – запуск новых социальных программ кредитования. Правительство и ЦБ с помощью ипотеки сдерживают инфляцию, выводят деньги из оборота, и увеличивают налоговые поступления. Тот факт, что это вызывает рост стоимости никого не волнует. В 2022 году, чтобы стабилизировать падающий рынок, пришлось инициировать новые льготные программы. Добавили к существующим бонусы: понизили ставку, просили строителей снижать расходы и пытались выдать как можно больше кредитов. Нет ни одной причины, почему это прекратится. С одной стороны, любые льготные программы – плюс для социальной сферы. Людям становится легче получить свое жилье – больше банков одобряют, и на первый взгляд, условия становятся лучше. Но в 2021-2022 годах были застройщики, что могли просто не продавать половину новостройки, и уже выходить в плюс. Такого не должно быть. Если правительство озаботится проблемой роста стоимости недвижимости – часть льготных программ закроют.

Недвижимость в крупных городах

За однушки-новостройки в регионах уже просят от 3 миллионов. За эти деньги можно было купить что-то в Подмосковье пару лет назад. В миллионниках немного стабильнее. Цена на квартиры в Санкт-Петербурге и в Москве колеблется. Из-за того, что реальный располагаемый доход падает, а отток платежеспособного населения уже стал заметным, цена за м² в моменте дешевела на 20%. Петербургский рынок более стабилен, но там преобладает вторичка. С другой стороны – города расширяются. Появляются новые станции метро, районы, социальная инфраструктура. Вместе с ними строятся дома. Это немного двигает рынок вперед – за счет увеличения количества живущих в городе людей.

Что будет с ценой на квартиры в 2024 году сказать сложно. Если рынок перегреют окончательно, и завалят население дешевыми ипотеками под конец 2023-го, все упадет. Стоимость резко пойдет вниз, потому что предложение уже превышает спрос, а застройщики получают большинство прибыли от банков. Ситуация слишком сложная, но одно можно сказать точно: как только бюджетные деньги перестанут поступать в отрасль, недвижимость очень резко и быстро полетит вниз.