Судебные инстанции усложнили процедуру выселения проштрафившихся квартирантов, объявив главный документ против арендаторов, на который долго ссылались хозяева квартир, фиктивным. Теперь владельцам съёмной жилплощади придётся побегать по судам.
По оценке компании "Дом.РФ", более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, то есть владельцы сдаваемой внаём недвижимости предпочитают не платить налоги с доходов. Однако при возникновении малейших разногласий между квартиросъёмщиками и хозяевами недвижимости последние в качестве решающего аргумента требуют немедленно освободить помещение под угрозой выселения при помощи полиции. В прошлые годы эта схема работала прекрасно, так как и правоохранители, и суды учитывали право собственника на неприкосновенность своей недвижимости, а значит, если нет зарегистрированных правоотношений, то без согласия владельца никто в его квартире находиться не может. Но в этом году всё изменилось и просто выселить квартирантов уже не получится.
Почему в 2023 году выселить квартирантов стало сложнее
Во-первых, теперь по закону для досрочного расторжения договора по инициативе владельца существует закрытый перечень случаев, в который входят: доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порча арендатором квартиры; использование арендатором жилья не по назначению.
Во-вторых, Конституционный суд РФ постановил, что если краткосрочный договор найма, по сути, таковым не является (например, заключён на 11 месяцев, а по факту длится больше, "прикрытие" упоминания об автоматическом продлении уже не действует), то законно расторгнуть такое соглашение можно только при соблюдении определённой процедуры уведомления, но при этом не должен быть нарушен принцип добросовестности.
Законодатели и эксперты считают, что новации уже сильно повлияли на рынок серой аренды недвижимости: он начал сокращаться.
— С начала этого года суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб. Это происходит в случае отсутствия договора, в котором нет чётких формулировок о порядке расторжения. Если же наём фактически длился более 11 месяцев и это не было зарегистрировано, то такой договор признаётся фиктивным, то есть недействительным. Соответственно, к хозяину недвижимости возникают вопросы соблюдения не только гражданского, но и налогового законодательства, — рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.
Как налоговики ловят за нелегальную аренду
До начала текущего года многие из тех, кто сдаёт квартиры внаём, предпочитали заключать договор со своими жильцами только на 11 месяцев. Ведь в противном случае по закону они обязаны регистрировать возникшие правоотношения в Росреестре и с получаемого дохода платить налоги, а у квартиросъёмщиков после регистрации такого договора возникает приоритетное право на перезаключение соглашения на новый срок, что, как правило, не очень нравится владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.
Схема с 11-месячным договором многие годы работала безотказно, но в 2023 году она перестала защищать интересы собственников и стала для них ловушкой. Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев "сдаваемых адресов" нет налоговых поступлений от доходов по аренде. За отсутствие таких платежей в казну собственнику вполне может "прилететь" извещение с требованием перечислить НДФЛ за последние три года, плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки) и плюс штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная, при этом факт умысла выясняет сама налоговая.
Причём народный аргумент "пусть докажут" больше не работает. Закон дал налоговой право выставлять претензии расчётным путём, а несогласный с выводами ФНС гражданин должен оспаривать их в суде, что крайне хлопотно.
Дети могут жить без согласия собственника
Вступили в силу новые Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — документ, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной по месту пребывания. И арендаторы стали массово оформлять регистрацию своих несовершеннолетних детей по месту их проживания в съёмных квартирах. А владельцам квартир, кто пытается этому препятствовать, всё доходчиво объясняют в органах регистрационного учёта, отмечая, что, во-первых, оформление временной регистрации — это обязанность россиян, а не право, и, во-вторых, родители детей, которые получают регистрацию по факту своего проживания, имеют законные основания проживать совместно со своими детьми, если это не отменено специальным решением суда.
Само собой, выселить ребёнка и его родителей, просто указав им на дверь, теперь тоже не получится. Если арендаторы пожалуются в органы надзора, то хозяевам квартиры предстоит длительное разбирательство сразу в нескольких инстанциях.
— Выселение квартиросъёмщиков без привлечения судебных приставов сейчас практически исключено, — заверяет старший юрист компании "Европейский дом права" Залимхан Магомедов. — Любые самостоятельные действия владельца квартиры по поводу выдворения непонравившихся арендаторов вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированного договора могут быть трактованы как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.
Как квартирант может отказаться от аренды
А вот квартиросъёмщики расторгать договор в одностороннем порядке — могут. Правда, для этого им надо подтвердить факт предоставления для найма помещения, не отвечающего санитарным нормам. Дело в том, что в силу пункта 126 СанПиН 2.1.3684-21 не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником. Продвинутые квартиранты это прекрасно знают и в случае обнаружения в квартире, например, тараканов или плесени вполне могут затребовать у хозяев помещения вернуть депозит и часть арендной платы. И в этом случае жилинспекция и суд будут на стороне несостоявшихся нанимателей.
— В области жилищной аренды сейчас действовать вне законодательных правил уже не получится, — заявил депутат Госдумы Александр Толмачёв. — В этом году суды часто взыскивают с владельцев квартир убытки в пользу нанимателей, возможно, для упрощения регулирования сферы жилищного найма уже требуются новые законодательные инициативы, облегчающие внесудебное решение вопроса. Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду.
Комментарии
Все решается элементарно. Хозяин квартиры пишет заявление с просьбой отключить электричество и воду.После выезда нежелательных жильцов пишет другое заявление.
В наше технологичное время электричество и вода отключаются с брелка иль через веб интерфейс, даже попадать в хату не надо будет. Главное, чтоб в отместку не унесли унитаз:)
Возможно что где то есть высокотехнологичные дома. Я в таких не бывал а вот где у нас в квартире электричество выключается знаю. На лестничной клетке ящик с автоматами.
А между автоматами и квартирной разводкой радио реле. Ставится за день.
Установить можно что угодно и так же элементарно обойти то что установили.Кусочек провода найти не проблема.
Угу, в заштукатуреной стене.
это уже порча имущества будет.
Отключать холодную воду (как и отопление) запрещено даже должникам.
Херня. Можно налететь на очень много. Вообще, собственники всегда вели себя нагло, но правила меняются. Давно пора.
Можно и налететь на заявление о том что Вы из квартиры украли золото и брильянты. Расписали стены фломастером и попали на уголовку.
Вы серьезно считаете что проблема кого то выкинуть из собственной квартиры?
Подавать заведомо ложные заявления в полицию - не очень хорошая идея.
А бодания собственника и владельца (а наниматель - это законный владелец) квартиры могут дать оч-чень занимательные результаты.
Наниматель в чужой квартире никто.
Дядя, ты по понятиям живешь ?))
Ты бы ГК РФ прочел что ли для начала... и понты бы поуменьшились. Зря что ли договора нс 11 месяцев заключали....
Проблема.
Это, скорее проблема собственника, потому как, если в договоре найма не прописаны эти ценности (со стороны собственника), то такое заявление может написать лишь арендатор ( если у собственника еще и ключи были).
Я не понимаю что Вам стоит найти договор найма и найти в нем перепись всего имущества в квартире ? Вы вообще подобный договор видели ?
Не понял... Вы мой ответ прочли, осмыслили ? Точно ?
Точно. Никто опись имущества в квартире не составляет и если что то пропало то могут завести уголовное дело на того кто жил в квартире .
Не, вы точно из зазеркалья)
Никто опись имущества в квартире не составляет
Составляется Акт передачи, где описывается имущество предоставляемое вместе с жильём. Если акта нет, то нет и имущества.
Не выдумывайте.
Судя по вашим ответам, с этим вы никогда не сталкивались)
Мне для чего с этим сталкиваться ?Такими вопросами супруга занимается.Правда вмешивался несколько раз.Один юноша кровать у меня купил.Другой холодильник. Как не купить если у меня его залоговые деньги?
А, так вы здесь хохмы ради пишете... Ясно. Спасибо за беседу)
В чем хохма? Я половину жизни снимал квартиры и дома.Вторую половину жизни сдаю.
Когда у меня дети учились, снимал квартиру с мебелью и прочим. Так кроме договора был и акт, где перечислялась мебель, стиралка, пылесос, микроволновка и всё прочее до утюга.
Паркетины пересчитывали ? Унитаз записали ? Стиралка отлично. Была одна новая стала другая с помойки. По акту все сходиться .Вы сами понимаете что такая опись ничего не даст ?Понятное дело она и лишней не будет. Но если нарваться на жуликов и воров Вашу квартиру никакие договора не спасут .
Когда мы сдавали квартиру просто многим отказывали ничем не мотивируя. Лучше получать . меньше но без головной боли чем больше и делать ремонт в квартире.Одинокой молодой девушке или парню мы бы просто отказали.
Сам был молодым .
Вы куда-то не туда клоните. Собственник, в отличие арендатора, сидит на месте и может нести любую ответственность за свои действия. Арендатор ломает мебель, технику, окна-двери и просто переходит к другому арендодателю. Никакой ответственности не несет. Для расширения кругозора просто задайте в поисковике "черный список квартиросъемщиков в Nске" и зацените размах их буйства и безнаказанности. Они просто насмехаются над собственниками, над невозможностью привлечь их к какой-либо ответственности: прописки нет, официального дохода нет, нет имущества, на которое можно наложить взыскания, полная безнаказанность.
Составляйте правильно договор, описывайте состояние жилплощади, имущество, делайте фото. Подписи обеих сторон имеются. Далее - суд.
Ситуаций много - бывают, даже мебеля (не говоря о технике) воруют. От всего не застрахуешься.
Но, собственник - не царь и бог, и сдав жилье - тоже должен это понимать.
Да есть договор, ответчика для суда нет. Вот буквально в этом году коллега жаловалась: сдала квартиру студентке, так та постоянно устраивала какие-то сейшены/дискотеки/пьянки, соседи постоянно жаловались, сказала освободить квартиру, так та перед отъездом устроила настоящий погром. Родители на контакт не идут, договор аренды был на студентку. Говорю коллеге: дело выиграем, но ходить с исполнительным листом ты будешь лет 5, если повезет, а до этого нужно сделать 2 экспертизы - товароведческую и строительно-техническую по 7000-8000 рублей каждая. От суда отказалась.
Бывает. Согласен - гемора много, но есть альтернатива - вообще не сдавать и спать спокойно. Но - бедно) (шутка)
В любом серьезном спорном случае приезжает на место наряд Полиции у одного свидетельство о собственности на жил площадь у другого паспорт Омской области и регистрация там же.Как Вы считаете каким образом поступят полицейские ?Понятное дело если собственник не садиться писать заявление о порче или пропаже вещей ?
Договор найма им в лицо.
Далее - по какому такому серьезному случаю ? Собственник не имеет права посещать сданную в наем жилплощадь в отсутствие нанимателя, за исключением случаев такого проникновения в сопровождении соответствующих служб. Какой еще серьезный случай вы подразумеваете, для которого необходим экстренный ( а не заранее) вызов полиции ?
Отсутствие временной регистрации нанимателей вызовет у полиции такие же вопросы к собственнику жилья.
Люди ругаются.Кто останется в квартире а кто Выйдет с вещами ?Есть претензии иди в суд или на вокзал.
Люди - это про цивилизованным граждан ( да даже не граждан страны, но - цивилизованных). Вы же описываете какую-то дичь...
Теперь понятно.Так бы сразу и сказали.
оглядитесь по сторонам дичи вокруг вагон и маленькая тележка
Да, это еще один момент - не хотят наши граждане связываться с полицией. Хотя в описанном случае, я настаивал на обращении, т.к. как только у студентки замаячит перед носом судимость, то и родители денег на ремонт дадут, но...
Личный опыт. В нашей конторе вскрыли служебное помещение, украли электроинструмент. Я ходил в полицию как представитель потерпевшего. За месяц сменилось 3 следователя, дважды потерялась видеозапись (мы сделали копию для себя, а потом отдали ее после первой утери, не ожидая, что она тоже потеряется), следователь назначает встречу на 13-00, а фактически приходит в 18-00, назначает в 17-00, принимает в 20-30, несколько раз переписывал показания, несколько раз привозил документы, которые то потерялись, то неправильно оформлены. Вор был задержан менее, чем через сутки, во всем признался, но подельников не сдал. А после утери видеозаписи и доказательств того, что их было трое, не осталось. Сначала была подписка о невыезде, воришка сбежал, искали, арестовали, суд. На всё "общение" с органами полиции и подготовку ушло 10 рабочих дней чистого времени только у меня (из которых 4 дня сидения за воротами отдела полиции, т.к. следователь занят и не может принять), не считая других лиц. Сегодня получил решение суда: кража была 18 мая 2022, приговор - 01 июня 2023 г.
И нахрена таким квартиру сдавать?
Жилец звонит и все включают. А потом пишет заявление в полицию за самоуправство )))
Нет. только собственник квартиры или дома. Вы пишите какие то соображения и домыслы а я описываю реальные случить из жизни.
Да пофиг на ваши примеры. Я звоню в управляйте, говорю, что у меня договор и на поминаю, что отключение вообще незаконно. И включают, как миленькие, потом пишу в полицию заявление, что вы занимаетесь самооуправством отключив водоснабжение.
И так как я юрист, то перспективы у вас не радужные.
И Вас посылают на три буквы. Вы понимаете что все это было. Ругались размахивали и деньгами и удостоверениями все это видел мой близкий друг. Выселял из своего дома одного дебила.Выселил именно путем отключения электричества.Там были сложности ввиду наличия грудного ребенка. Ничего не подключили и уехал тот вдаль.
Ой, вы владельцы бетонометров такие наивные. Съехать то проблемы нет, предложения сейчас вагон и маленькая тележка, а арендаторы -мудаки это только нервы тратить. Но то что васможно привлечь к суду постфактум это правда. И электричество и воду управляйка подключить как миленькая. Если есть договор аренды, действующий и имено вам скажет, тоаайте в суд и разбирайтесь. Впрочем это в Питере так, где то в Урюпинске может и иначе)
Можно обратиться в суд . Кто с Вами спорит? Но. вначале Вы покинете помещение.
Я бы не съехал. Я бы снял другое, параллельно, жил бы спокойно там, а с вас бы взыскал весь ущерб. Ну и естественно изаестил бы налоговую о сумме платежей. Так как плачу обычно или переводом или под роспись)
Вы вообще не в состоянии понимать написанное? Я описываю не свой случай а своего друга. Если человек не платит за дом значит у него нет на это денег. Да. он возможно что то и снимет вот только в другом месте и на адвоката у него все равно не будет.
Вы бы где то и когда то. все это из области фантазий а я про реальность.
вы бы подписали договор на 11 месяцев ? с пунктом о разрыве договора после предупреждения за 1 месяц и залогом в размере 1 месячной стоимости снятия квартиры ? которая не идёт в счёт оплаты последнего месяца а именно возвращается. с правом выселения "завтра" в случае задержки оплаты более 2 недель
вы если юрист - то должны понимать, что одновременно одной жопой на двух стульях сидеть нельзя.
если вы не съехали, то как вы будете жить в параллельном жилье?
и вы действительно думаете, что на лестничной клетке рядом с проблемным жильём аж прям огромный выбор другого арендного жилья - и сдадут сразу, только свистни?
Страницы