Если рассмотреть проблему развития арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам. И позволяющий снизить стоимость арендной платы за съём жилья (квартиры) в 2 раза.
Из Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года (Минстрой России).
В настоящее время арендный рынок характеризуется следующими показателями.
Около 5,7 млн семей (10% от общего числа домохозяйств) арендуют жилье на рынке.
Объем арендного жилья в рыночном сегменте оценивается в 260 млн кв. м (7% жилищного фонда). Большая часть арендного жилья находится в «теневом» секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет.
Из СМИ. На аренду жилья в среднем по России у граждан уходит 47,2% от их заработной платы. Об этом свидетельствуют данные исследования BusinesStat, с которым «Известия» ознакомились в среду, 8 июня 2022г.
https://iz.ru/1346683/2022-06-08/rossiiane-tratiat-na-arendu-zhilia-pochti-polovinu-zarplaty
В статье будет доказано, что стоимость арендной платы можно вполне снизить вдвое.
Многие граждане при переезде в крупный город на новую работу, заработки, на время обучения в ВУЗе (техникуме) или по другим жизненным причинам, обстоятельствам, вынуждены снимать квартиру в наём.
При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. В большинстве случаев, факт сдачи в наём жилья стараются скрыть, чтобы не платить налоги.
06.12.2022г. Из-за теневой аренды жилья государство в год теряет около 200 млрд рублей — большинство россиян не хотят платить налоги, сказала «Известиям» управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Люди уклоняются от исполнения закона, потому что фискальным органам практически нереально вычислить каждую съемную квартиру и привлечь собственников к ответственности. Разумеется, контролировать арендные дома властям будет гораздо проще, считает она.
https://iz.ru/1436031/mariia-perevoshchikova/dali-v-sdachu-v-rossii-khot...
В развитии направления арендного жилья (из Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года), власть в основном рассчитывает на развитие проектов коммерческой аренды с привлечением инвесторов и использованием механизмов коллективных инвестиций (вложения в закрытые паевые фонды недвижимости, для дальнейшего получения дивидендов по ним).
Вопрос только, какую цену за съём жилья установит его владелец (коммерческая компания).
Дело в том, что инвесторы (девелоперы) хотят получить прибыль превышающую инфляцию, достичь окупаемости вложений в течение 20 лет.
А так же, инвесторы (девелоперы), будет просить компенсировать (субсидировать) за счёт государственного бюджета часть расходов на строительство арендного жилья. Как и в дальнейшем предоставить дополнительные налоговые льготы по коммерческому арендному жилью.
08.06.2022г. В Госдуме предложили способ вывода из тени арендного жилья — в стране планируется запустить массовое строительство доходных домов с недорогими квартирами. Мера позволит вывести из серой зоны этот сегмент рынка, сказал «Известиям» один из разработчиков проекта, первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ от фракции ЛДПР Владимир Кошелев. Инвесторам таких домов предоставят льготы на 10 лет — нулевой налог на прибыль, на землю, на владение объектом, а также льготные кредиты на финансирование стройки. Законопроект планируется внести в ГД в начале 2023 года, сообщил «Известиям» парламентарий.
https://iz.ru/1346683/2022-06-08/rossiiane-tratiat-na-arendu-zhilia-poch...
Не лучше обстоит дело с определением размера платы социального найма жилья.
Так при определении максимального размера платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, устанавливается срок окупаемости инвестиционных расходов и расходов на обустройство в 361 месяц (30 лет). Добавляются повышающие коэффициенты, один из которых учитывает возмещение расходов, связанных с созданием и (или) эксплуатацией наемного дома, и уплатой процентов по кредитам (займам), связанных с созданием и (или) эксплуатацией наемного дома (значение данного коэффициента устанавливается на уровне 1,30).
То есть опять, зачастую привлекаются заёмные средства на покупку арендного социального жилья, что увеличивает стоимость платы за его наём для граждан.
19.07.2021г. В России созданием арендных домов уже занимается «Дом.РФ». В Воронеже был запущен первый объект компании, где льготникам предоставляется государственное субсидирование — в размере 80% от месячной стоимости. Аналогичный механизм можно применить в арендных домах для малоимущих семей, сказала Светлана Разворотнева.
https://iz.ru/1209222/mariia-perevoshchikova/metry-pomoshchi-v-rf-mogut-...
Государству лучше отказаться от экономически неэффективного варианта коммерческого инвестирования в строительство арендного жилья. Так как в дальнейшем это будет только увеличивать расходы государственного бюджета на льготное субсидирование арендного жилья (для обеспечения получения прибыли инвесторов) по мере увеличения объёмов строительства арендного жилья. И эти дополнительные расходы государство будет перекладывать на другой бизнес и граждан, тем самым снижая конкурентоспособность российской экономики, замедляя её развитие.
Если рассмотреть проблему развития арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам.
Рассмотрим следующий пример.
Допустим государство (в качестве единственного инвестора), через Госкорпорацию (компанию принадлежащую государству) будет строить ежегодно по 50 тыс. квартир (первой очереди) в течение следующих 40 лет, для сдачи их в коммерческий наём гражданам. (Это 5% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России)
Полученные деньги с квартиросъёмщиков Госкорпорация использует только для последующего строительства нового арендного жилья для сдачи в наём.
Необходимо размер ежемесячной арендной ставки за съём жилья установить на уровне 0,21% от рыночной стоимости нового жилья. Для того, чтобы за следующие 40 лет, построенное жильё первой очереди окупилось (100%/40лет= 2,5%/12мес= 0,2083%). То есть, вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) 50 тыс. квартир второй очереди для квартиросъёмщиков.
А так же уже больше не потребуется от государства вложения бюджетных средств в строительство нового арендного жилья, так как оно выйдет на самоокупаемость за счёт поступающих средств от арендной платы квартиросъёмщиков проживающих в построенных домах первой и второй очереди.
И тем более вообще не потребуется деньги коммерческих и частных инвесторов на строительство арендного жилья (возможности извлечения ими судного процента). Благодаря чему данный размер арендной платы будет минимальным, и даже возможно где-то меньше размера платы социального найма жилья (его максимально допустимого размера).
Через 80 лет (следующие 40 лет) будет достигнута "прибыль" в 100%, ежегодной сдачей в эксплуатацию 100 тыс. квартир третьей очереди (это 10% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России), за счёт квартиросъёмщиков первой и второй очереди. Обеспечив через 80 лет 4 млн. семей арендным жильём (40лет*50тыс.*2= 4млн. квартир).
Через 120 лет (следующие 40 лет), несмотря на то, что из эксплуатации начнётся выводиться жильё первой очереди (по причине его устаревания, износа, так как для монолитно-кирпичных домов срок эксплуатации и обслуживания составляет 100–150 лет). Но, благодаря денежным средствам поступающих с аренды от 50 тыс. квартир второй очереди и 100 тыс. квартир третьей очереди, ежегодная сдача в эксплуатацию вырастит до 150 тыс. квартир четвёртой очереди (уже 15% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России). Обеспечив через 120 лет около 6 млн. семей арендным жильём (40лет*100тыс. + 4млн./2 = 6млн. квартир).
В принципе, при достижении 15% строительства арендного жилья от ежегодной потребности в строительстве квартир в России, или же при обеспечении совокупного размера 15% от всего жилищного фонда, можно будет снизить его дальнейший рост уменьшением размера ежемесячной арендной ставки за съём жилья до значения 0,18% от рыночной стоимости нового жилья, с окупаемостью в 60 лет (100%/60лет= 1,67%/12мес= 0,138%, плюс налог и повышенные взносы на капремонт, итого 0,138%+0,04%= 0,178%). Делая проживание в арендном жилье ещё более доступным.
Для информации и примерных расчётов.
По данным ЦИАН. Динамика ставок аренды на крупных рынках, январь — июнь 2022 года
Москва, средняя ставка для 1-комнатной квартиры – 44,1 тыс.руб, 2-комнатной квартиры – 73,6 тыс.руб;
Санкт-Петербург, средняя ставка для 1-комнатной квартиры – 27,3 тыс.руб, 2-комнатной квартиры – 44,5 тыс.руб;
Волгоград, средняя ставка для 1-комнатной квартиры – 14,4 тыс.руб, 2-комнатной квартиры – 20,2 тыс.руб;
Челябинск, средняя ставка для 1-комнатной квартиры – 13,4 тыс.руб, 2-комнатной квартиры – 19 тыс.руб;
https://realty.rbc.ru/news/62d03ea29a794721b3008c13
Из данных Росстата
Средние цены на первичном рынке жилья по центрам субъектов Российской Федерации во II квартале 2022 года, за 1 кв.метр.
На квартиры среднего качества (типовые)
Волгоградская область – 74 315 руб
Челябинская область – 66 731 руб
Средние цены на первичном рынке жилья, в целом по РФ составили – 116 379 руб
Если взять из выше приведённых данных за 2022 год для Волгограда среднею стоимость типовой квартиры в новостройке 74 315 руб за 1 кв.метр.
С учётом того, что типовые 2-х комнатные квартиры имеют, ориентировочно, площадь 55 кв.метров, стоимость 2-х комнатные квартиры будет в пределах 4,1 млн.руб (55кв.метров*74315руб= 4087325руб).
Тогда ежемесячная ставка 0,21% от рыночной стоимости 4,1 млн.руб, составит 8 583 руб в месяц в первый год (4,087млн.руб/100%= 40870руб*0,21%= 8,583руб).
В последующие годы размер ежемесячной платы увеличится, от возросшей рыночной стоимости нового жилья в данном микрорайоне (муниципальном образовании) по причине инфляции и других факторов.
К ежемесячной ставке 0,21% необходимо добавить налог на недвижимость (0,1%/12 мес=0,0083% в месяц от кадастровой стоимости жилья, которая приближена к рыночной стоимости жилья) и ежемесячные взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов, в 2022 г. в среднем по России взнос на капремонт составлял 9,5 руб за квадратный метр или 0,013% (9,5руб*55кв.м*100%/4,1млн.руб= 0,0128%). Причём ежемесячные взносы на ремонт многоквартирных домов стоит увеличить в 1,5–2 раза, по причине более низкой этажности арендных домов – не более 10 этажей (от 6 до 9 этажей). Что значительно увеличивает расходы на капитальный ремонт из-за большей площади крыш и количества лифтов приходящиеся на меньшее количество жильцов в многоквартирных домах. Плюс Госкомпания управляющая арендным жильём, вероятно, включит в ставку арендной платы расходы связанные с проведением небольшого косметического ремонта (эконом класса) при смене нанимателей квартир (к примеру, после выселения жильцов с асоциальным поведением).
В итоге размер ежемесячной ставки арендной платы за жильё увеличится до 0,25% (0,21+0,0083+0,0128*2= 0,2422%).
Тогда ежемесячная ставка 0,25% от рыночной стоимости 4,1 млн.руб, составит 10 218 руб в месяц в первый год (4,087млн.руб/100%= 40870руб*0,25%= 10218руб). Что в 2 раза дешевле нынешней арендной платы за 2-х комнатную квартиру в Волгограде – 20,2 тыс.руб (на II квартал 2022 год по данным ЦИАМ), как и меньше чем за 1-комнатную квартиру – 14,4 тыс.руб.
Далее.
Для строительства 50 тыс. 2-х комнатных квартир (первой очереди) или 2,75 млн. квадратных метров жилья (50тыс.квартир*55кв.м= 2,75млн.кв.м) из государственного бюджета каждый год (в течение 40 лет) с учётом инфляции, в ценах 2022 года, потребуется по 320 млрд.руб ежегодно (2,75млн.кв.м*116379руб= 320млрд.руб).
Это где-то в 3 раза больше объема ежегодного запланированного финансирования федерального проекта по расселению аварийного жилья до 2024 года. По нему, с 2022-го по 2023-й на эти цели запланировано по 111 млрд. рублей в год, а в 2024 году –103,6 млрд. рублей. И в 3 раза больше объёма финансирования выделенного по программе реновации жилищного фонда в Москве – на 2022 год.
27.04.2020г. Общее финансирование федерального проекта по расселению аварийного жилья превышает 500 млрд рублей, из них более 430 млрд — из федеральной казны.
До конца 2024 года 530 тыс. человек должны быть переселены из 9,5 млн кв. м аварийного жилья, сообщили «Известиям» в Минстрое.
Выполнение программы традиционно близко к 100% только по отчетам, однако объем аварийного жилья в стране на самом деле долгие годы не идет на убыль, сказала член центрального штаба ОНФ Светлана Калинина.
В действительности официально признается аварийными гораздо меньше домов, чем есть на самом деле, отметил депутат Госдумы Дмитрий Ионин.
— Поскольку региональные власти рассчитывают именно на тот бюджет, который выделяется. На самом деле средств нужно в шесть–семь раз больше, — оценил он.
https://iz.ru/1005175/mariia-perevoshchikova-anna-ivushkina/ravnyi-schet...
06.05.2022г. На реализацию программы реновации в Москве в 2022 году выделили 110 млрд рублей. Заммэра Бочкарёв сообщил, что в рамках московской программы реновации принято решение о строительстве дополнительно 8 млн кв. м жилой недвижимости. "Это позволит ускорить переселение, а также дофинансировать программу, в том числе за счет реализации части квартир на рынке. Таким образом мы сможем гарантировать ее реализацию, не допустить увеличения сроков сдачи домов и даже приблизить эти сроки", - приводятся слова заммэра на сайте.
https://tass.ru/nedvizhimost/14564889
Нынешнее существенное недофинансирование программы расселения граждан из аварийного жилья (в 6 – 7 раз меньше требуемого), власть частично компенсирует запуском программ комплексного развития территории, на основе опыта реновации жилищного фонда Москвы.
Но в текущем виде данные программы расселения граждан из аварийного жилья и комплексного развития территории имеют существенный недостаток. Переселение граждан из аварийных малоэтажных многоквартирных домов (из 5 этажных хрущёвок) происходит в многоквартирные дома значительно большой этажности (зачастую в 20 – 30 этажей), прозванных в народе "человейниками". Как и строительным компаниям, власть позволяет строить жилые дома ещё большей этажности в 40 и более этажей (если нет возмущения граждан), с превалирующей в них долей студий и однокомнатных квартир.
Это резко увеличивает плотность (скученность) населения в микрорайонах городов ведущей к увеличению дорожных пробок, проблемам нехватки парковочных мест, увеличению социальной напряжённости, социальным расстройствам граждан и другим негативным факторам.
Не способствуют повышению рождаемости (не улучшает демографию в России) из-за значительной доли в строящихся домах однокомнатных квартир и студий. Да и остальная оставшиеся доля квартир, в основном, представлена 2-х комнатными квартирами, которые рассчитаны большей степени на семью с одним ребенком.
Расселение граждан из аварийного жилья в многоквартирные дома значительно большой этажности, позволяет властям возвращать (компенсировать) бюджетные расходы на расселение граждан из аварийного жилья, посредством коммерческой продажи дополнительных свободных квартир. Но, из-за этого остальным гражданам нуждающихся в жилье приходится переплачивать покупкой более дорогих квартир.
Данный путь развития жилищного строительства, через постоянное увеличение этажности многоквартирных домов, является тупиковым. С повышением риска, что эти многоэтажные дома могут со временем превратиться в социальные гетто, вследствие чего властям придётся их сносить (по примеру, как это произошло в США).
Данных недостатков лишено предлагаемое строительство арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры.
В виду того, что всем вселяемым жильцам – нанимателям квартир в многоквартирном доме придётся платить, плюс окупаемость жилья сильно растянута по времени – 40 лет, тем самым повышая доступность аренды для большинства граждан.
Поэтому уже нет большой необходимости экономить на строительстве новостроек через увеличение количества квартир в многоквартирном доме (увеличивая этажность дома и снижая площадь отдельных квартир).
А куда важнее добиться приемлемого баланса цены и качественно-экономической привлекательности (комфортности, удобства) сдаваемых квартир для граждан на весь срок эксплуатации и обслуживания строимых многоквартирных домов.
Поэтому, в строительство многоэтажных домов, помимо удовлетворения требованиям - долговечности, возможности простоять многоэтажному дому не менее 100 лет, должны закладываться ряд следующих дополнительных требований.
Сочетание конструктивной энергоэффективности с минимальными затратами на её восстановление (замену при ремонте). То есть отказаться от использования дешёвой фасадной облицовки поверх утеплителя, требующей в последствие (через несколько десятилетий) дорогого капитального ремонта (замены), из-за чего вырастают платежи жильцов на капитальный ремонт. В пользу проверенного временем использования теплоизоляционного слоя в фасаде дома между облицовочным кирпичом и внутренней кладкой, с возможностью в будущем замены, через рамы окна, теплоизоляционного материала на более современный долговечный теплоизоляционный материал (с расчётом возможного развития технологий заполнения утеплителем межстеновых пространств).
Наличие индивидуального газового отопления в каждой квартире, для снижения коммунальных платежей. Энергоэффективное остекление (не менее чем тройные стеклопакеты). Хорошая шумоизоляция квартир. Раздельный сан узел, а с 3х комнатных квартир 2 санузла.
Просторная придомовая территория для парковки машин, детскими площадками, местом для раздельного сбора мусора (с расчётом под большее количество сортируемых видов отходов и категорий материалов на будущее), газонами для посадки больших деревьев повышающих защиту летом от нагрева стен дома (квартир) солнцем, как и создающих комфортный природный фон за окном (как и меньше просматривались окна соседних многоэтажных домов).
Строительство в микрорайоне социальных объектов.
Низкая этажность и просторные комнаты с дополнительным зарезервированным пространством (выделенным в квартире подсобными зонами проветриваемые через отверстие стене к вентканалу, вентшахте) под вероятную потребность, прогнозируемую в ближайшем обозримом будущем, связанную с переходом экономики на новый технологический уклад, под установление устройств (установок) для дистанционной работы в интернете или для более полного погружения в виртуальную реальность, управления дистанционными роботизированными аватарами (экзоскелетами). К примеру, для управления 3д моделями двойников пользователей в виртуальном мире, посредством аналогичных дистанционных движений своего реального тела находящегося в тренажёре-устройстве совмещающее в себе экзоскелет-костюм (передающего движения, тактильные ощущения, регулирующий нагрузку) прикреплённый (подвешенный) на каркасе с кругами позволяющим изменять (вращать) тело на все 360 градусов. В будущем потребует 2х2 метра на 1 человека пространства комнаты (квартиры).
Отказ от студий в домах и меньше однокомнатных квартир, больше 3х и 4х комнатных квартир.
Обязательно, должна быть запрещена приватизация арендуемого жилья (квартир). Для того, чтобы на месте пришедшего от времени в ветхое (аварийное) состояние арендного жилья (многоэтажного дома), построить новое арендное жильё, не переплачивая за землю (не увеличивая стоимость строительства нового многоэтажного дома).
Строительство арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры, сделает доступным проживание в городе семьям с низким достатком, для которых недоступна покупка своей квартиры по ипотеке.
Так же, поможет семье немного поднакопить деньги на покупку своего жилья (улучшить жилищные условия), чтобы затем за счёт большего первоначального взноса, уменьшить размер ежемесячного платежа по кредиту, и срок на который берётся кредит.
Если купить в новостройке 2-х комнатную квартиру (55 кв.м.) стоимостью в 4,1 млн.руб. (в ценах 2022 года) в ипотечный кредит (с использованием материнского капитала в 693,1 тыс.руб за второго ребёнка в 2022 году, в качестве первоначального взноса) на 20 лет под 11,6%. Сумма ежемесячного платежа банку (она же нагрузка на семейный бюджет) составит 36 567 руб (расчёты проводились с помощь калькулятора на сайте Сбербанка).
Разница по сравнению с арендной платой за съём квартиры в месяц составит 26 тыс.руб (36567руб-10218руб= 26349 руб).
Единственно, необходимо учесть, что размер арендной платы за съём квартиры ежегодно растёт из-за инфляции, из-за чего уменьшается разница (выгода) по сравнению с покупкой квартиры в кредит.
Но за некоторое время (до 10 лет) можно поднакопить деньги, чтобы взять кредит на покупку своей квартиры под меньший размер ежемесячных платежей с меньшим сроком погашения.
Далее.
Строительство арендного жилья с минимальной стоимостью арендной платы за съём квартиры, приведёт к удешевлению стоимости квартир на рынке недвижимости. Так как раньше (сейчас), высокая стоимость арендной платы за съём квартиры подталкивала граждан покупать свою квартиру в городе, чтобы не переплачивать арендаторам. А с этим и богатым гражданам станет невыгодно вкладывать свои деньги в строительство недвижимость (покупку второй, третьей квартиры), с целью получения прибыли от сдачи в наём жилья.
При большом количестве дешёвого арендного жилья в городах, увеличит внутреннюю трудовую миграцию в стране, сократив потребность в привлечении иностранной рабочей силе (гастарбайтерах).
Выгода государства от предлагаемого варианта строительства арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры, будет за счёт снижения теневого рынка аренды жилья, не уплачивающего сейчас налоги и страховые взносы. Теперь же, деньги жильцов арендующих квартир будут обращаться в легальном секторе экономики, что увеличит поступление налогов и страховых взносов в бюджеты государства.
Государство от строительства (реализации) арендного жилья получит больше налогов, чем от реализации обычного жилья покупаемой в собственность гражданами. Так как за приобретённое (построенное) новое арендное жильё Госкорпарация уплатит полностью налоги, в отличие от граждан, которым предоставляется социальный вычет на покупку жилья в собственность (с 2млн.руб*13%= 250тыс.руб., а по ипотеке 3млн.руб*13%= 390тыс.руб.), что уменьшает поступление налогов в региональный бюджет с покупки их жилья.
12.05.2023г. Общая сумма предоставленных россиянам налоговых вычетов для физлиц в 2022 году составила почти 2,7 трлн руб., следует из данных ФНС, предоставленных по запросу «Ведомостей». Это на 400 млрд руб. больше, чем в 2021 г.
Самыми популярными традиционно стали имущественные налоговые вычеты, связанные с покупкой жилья. В 2022 году этим видом льготы воспользовалось 4,3 млн налогоплательщиков. Общая сумма предоставленных имущественных вычетов составила почти 2 трлн руб. Годом ранее 4 млн человек заявили вычеты по этой программе на сумму 1,7 трлн руб.
https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2023/05/12/974666-rossiyane-...
Если у государства (в бюджете) недостаточно денег на реализацию предлагаемого варианта строительства арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры. То достаточно лишь постепенно снизить в последующие 10–20 лет налоговый вычет на покупку жилья для граждан с 13 до 11% НДФЛ (по 0,1–0,2% в год). С переводом высвобождаемых налоговых средств с НДФЛ на целевое финансирование строительства арендного жилья с пониженной арендной платой за съём в пределах 0,25% от её рыночной стоимости квартиры (для достижения самоокупаемости возведения нового арендного жилья в течение 40 лет).
2% НДФЛ от суммы налоговых вычетов с 2 трлн.руб. в 2022 году, составляет около 308 млрд.руб.
Целевое финансирование строительства арендного жилья с пониженной арендной платой от части социальных вычетов граждан на покупку жилья (2% НДФЛ), это своего рода вложение обществом в улучшение ситуации с жильём для будущих поколений (детей, внуков, правнуков). Вложение в удешевление стоимости квартир в новостройках, на куда большую сумму в сравнении с 2% НДФЛ от социального вычета на покупку жилья. В возможность реализации постепенного ухода от тупикового строительства "человейников" – неизбежного необходимого запрета их строительства (многоэтажных домов выше 24 этажей, а через некоторое время и 16, а далее и 10 этажей). В будущем предоставляя расселяемым из аварийного и ветхого жилья гражданам, дешёвое арендное жильё, за доступную для них плату (арендной платой за съём по ставке с окупаемостью в 60 лет). Что не противоречит Конституции РФ статьи 40, п.3 «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.»
Это дополнительно повлечёт существенное снижение цен на вторичном рынке жилья, повышая доступность покупки его для граждан нуждающимся в жилье.
А так же, позволит в будущем (через 40–60 лет) перенаправить высвободившиеся бюджетные деньги, ранее выделяемые на программы расселения из аварийного и ветхого жилья гражданам, на реализацию других национальных проектов, способствующих развитию отечественной промышленности, созданию новых высокотехнологичных рабочих мест, повышению благосостояния россиян.
Если же, не начать строительство арендного жилья с пониженной арендной платой за съём в пределах 0,25% от её рыночной стоимости квартиры за счёт государственных (региональных) бюджетных средств (для достижения последующей самоокупаемости строительства арендного жилья через 40 лет). То через 30 лет в России добавиться проблема расселения граждан из ветхого и аварийного жилья большей этажности – панельных и блочных многоэтажек в 9–16 этажей, построенных до 1980 года (служат 100 лет без реконструкции), которые должны быть снесены в 2055–2080 годах.
На расселение из которых потребуется из государственного бюджета намного больше денег чем сейчас. И тогда государству (власти) придётся пойти на непопулярные в народе меры, для изыскания данных финансовых средств, от повышения налогов, до отмены части социальных льгот и налоговых вычетов физлицам (того же имущественного налогового вычета гражданам на покупку жилья). По отработанной властью схеме ухода от массового предоставления социальных льгот всем гражданам, к их последующей ограниченной адресной поддержки отдельных категорий граждан.
Как пример.
09.06.2023г. Глава ЦБ РФ Набиуллина: массовые льготные ипотечные программы нужно постепенно сворачивать.
"На наш взгляд, нужно постепенно после завершения такой массовой программы льготного кредитования для того, чтобы реально повышать доступность жилья, её делать адресной, больше развивать адресные программы...".
Источник: https://олег-бегов.рф/sem.kvartiri.html
Комментарии
Автор, можно было в 5 раз короче.
Понимаю что не хотелось править а копипастить проще, но ...
Да, тоже когда надоело читать наискосок остальное пролистал.
"Расчеты показывабт то-то, кто хочет покопаться - ссылка в подвале статьи.
А по существу есть претензии.
В гетто как раз превратится это "социальное" жилье.
Особенно, если говорить о Москве и Питере, которые здесь упоминаются.
К тому же подобная политика может привести к еще большему разрастанию этих мегополисов, с последующей маргенелизацией, которое само по себе и сейчас проблема государственного уровня.
Ну и, кроме того, подобных "бизнес планов" в России как грязи...
Особенно когда речь заходит о государственных инвестициях.
И потенциальных бенефициаров очередь до горизонта.
А сейчас как раз рыночек со вполне себе частными инвестициями все прекрасно решает.
Короче, очередной дележ заказуху вижу я.
Таки да. Соглашусь. Добавлю, когда ЦБ почешется и создаст новой механизм сохранения средств ШНМ, народ сам отвалится от "инвестиционных квартирок" в обоих столицах.
Забыли заложить в расчёты воровство и коррупцию.
и не все налоги посчитаны , НДС например с аренды :)
строительство социального жилья это чрезвычайно коррупционно ёмкая тема во всем мире , мы не исключение
понятно что наибольший откат дадут самые большие застройщики , за откатом последует экономия на всем - от материалов до работ
жилье это будут строить гастарбайтеры из
говна и палокно кто-то заработает - чиновники и несколько крупных застройщиков
Как забыли? Фирма строит и продаёт государству. Надежный сбыт. Даже деньги вперёд.
Рынок первички тормозит, пусть народ с государством соревнуется. В итоге - рост стоимости квартир.
(Может неправ)
Коммерция это про прибыль вобще то. Аренда всегда будет стоить столько, сколько арендатор-физлицо способен заплатить не сдохнув с голоду. А если арендодатель монополист, пусть и госкорпорация, то ему проще убрать товар с рынка, чем снижать цену.
На данный момент в Волгограде например на семерке двушка стоит примерно 5 лимонов. С ремонтом. Снять ее стоит около 15 тыс в месяц.
Нехитрыми математическими вычислениями получаем, то на то, чтобы окупить квартиру надо 30 лет. А ведь ее еще надо ремонтировать регулярно.
То есть сьем жилья стоит копейки сейчас у нас.
Возможно где нибудь в Москве, Краснодаре или Сочи соотношение другое.
Короче, некуда их удешевлять. Или нам предлагается вынуть деньги из кармана всех жителей, чтобы субсидировать аренду для какойто части граждан?
Сейчас среди граждан модны веяния, что снимать квартиру выгоднее , чем покупать. Через 30 лет эти граждане будут ныть, что государство должно обеспечивать их бесплатным жильем, потому что их пенсии не хватает на сьемную хату и на жизнь.
Ну им же хочется на халяву... ))
Да, поддержу. В последние пару лет съём жилья стал дешевле взноса по ипотеке. У нас тут в Калининграде. И цена квартир повысилась и аренда упала.
Как я понимаю, автор переживает за "новых москвичей", которые платят по 47,2 тыр за однушку.
Потому, что в остальных местах месячная аренда везде ниже месячного ипотечного платежа на такую квартиру. Правда, подозреваю, что и в Мск 47,2 тыр это тоже раза в полтора ниже ипотеки на такую квартиру.
Да, арендный бизнес сам по себе не окупается. Но это всего лишь вишенка на торте к росту цен на квартиры.
Пока других более выгодных с точки зрения надёжности активов в России нет.
Так разница между съемом и ипотечным платежом сейчас такова, что если жить в арендном жилье и откладывать эту разницу под процент, то купишь жилье в 2-3 раза быстрее, чем в ипотеку. Сейчас ипотека с небольшим первым взносом чудовищно невыгодна, ипотечник может только надеятся на то, что гиперинфляция его долги сожгет, а если этого не произойдет и инфляция будет адекватная, то он будет в полной жопе по сравнению с арендатором.
Модульное строительство, дёшево и сердито. Семейные гостиницы, с возможностью длительного найма. Регулирование размещения трудовых ресурсов, их мобильность. При использовании для трудовых мигрантов - наблюдение за ними 24х7
Ежемесячная ставка 0.21% - это примерно 2.5% годовых. Т.е. сильно ниже типичной инфляции в России. Как госпорпорация с этих денег будет получать прибыль и строить новое жильё при таких условиях - загадка! Как будет гаситься тело кредита - для меня тоже непонятно. А это примерно 11 тыс.руб в месяц, если брать с 4-х миллионов рублей.
мультипликативным эффектом наличия доступного временного жилья (ведь не важно сколько он в нем проживет, полгода, год или три) является рост подвижности населения, и самое главное - в итоге оказывает влияние на повышение эффективности использования трудовых ресурсов страны....и кстати это даже не касается трудовых мигрантов....
10 лет назад сдача квартиры окупалась за 5 лет, потом за 10, потом за 14, сейчас за 20 лет.
Есть смысл не строить однушки в нормальных домах, не строить однушки и двушки в семейных домах, не строить многоквартирные дома для семей, только частные и тд.
малокомнатные квартиры это как раз жилье в аренду под проститутошные всех мастей. Потому как в стесненных условиях опять же становится все равно с кем, лишь бы не в тесноте.
Квартирный вопрос всех испортил.
Квартира это форма издевательства над здравым смыслом, временное решение жилищного вопроса в городах, в квартиру возможно только отселение, поселение же в квартиру - форма издевательства.
частный дом аналогичного комфорта кратно дороже квартиры, на собственном опыте знаю , 90% населения просто не смогут себе это позволить, не надо верить в сказки блогеров про дом за миллион рублей
Построить дом стоит дешевле квартиры аналогичной площади чуть ли не в пополам.
Рынок с этим активно борется, но все же.
Дом - да. Участок с сетями коммуникаций - нет, не дешевле совсем.
Зависит от требования к удобствам. Колодец с воротом и печка-голянка стоит дешевле чем автоматическое водоснабжение с мини-водонапорной башней и газовый котёл с прокладкой газовой трубы, причём, раз в 100, если не больше. Торфяной биотуалет стоит дешевле, чем ватерклозет с канализацией, причём, раз в 30. Привезти летом на участок и распустить 20-30 валежных хлыстов стоит дешевле элитного просушенного в печи и красиво упакованного каминного топлива раз... во много, очень много. Вырастить картошки, белокочанной капусты и фасоли на участке стоит намного дешевле, чем там же вырастить артишок, брюссельскую капусту и момордику, вырастить яблони и получать каждый год или через год (зависит от подвоя) урожай яблок дешевле, чем выращивать лимоны и мандарины в закрытом грунте
Участок в городе стоит дороже квартиры в городе. Участок за городом - смотреть надо, что там за местность, часто может быть дешевле квартиры - но и работа там тоже может юыть дальше.
Проезд из конца в конец Москвы дороже, чем проезд из Загорянки до Лосиноостровской (метро Бабушкинская), и таких мест много на разных направлениях
Особенно если строить из говна и палок
Необходимо ввести налог на жилплощадь выше прожиточного минимума. Тогда у молодых семей появится возможность рожать детей. То что ныне это безобразие. Давайте доведем до абсурда, все новые квартиры построенные будет выкупать кто-то, желающий заработать, только не будущий хозяин
Этот налог ляжет на аренду и все.
Нет
Да.
а ещё расскажи как вырастить детей на минимуме жилплощади😉
а двух,
а трёх разнополых.
Не думаю, что найдется инвестор, который ждал бы окупаемость вложений 40 лет.
государство.... ведь построили в свое время т.н. "хрущевки", в которых до сих живут люди
вы с чиновниками общались ? Если да то вот они и есть государство ...
можно сколь угодно критиковать чиновников, но если государство развивается ( хоть и не так как хотелось), то полагаю что вполне
разумныхграмотных среди них все таки большинство....И работать заставляли, и не через интернет. И налог на бездетность платили, и в армию всех посылали.
Нынешнее государство силно отличается от того, которое строило "хрущевки".
Удешевлять строительство
Смишно. Сделать налог на следующую квартиру (владение) в два раза выше.
У некоторых по сотне квартир, у многих по десятку квадратных метров в собственности.
Обвалить рынок недвиги - как два пальца об асфальт. Большинство избавится от лишних квартир и цены упадут, а рынок насытится дешевым жильем.
Сейчас квартиры превратили в инвестиционный инструмент. Поэтому те наивные, которым квартира нужна, чтобы в ней жить, будут бороться с кошельками инвесторов, которые ворочают миллиардами. Кто тут будет победителем - дебилу понятно.
Сам факт использования средства первой необходимости в качестве чего-то иного - путь в никуда. Пока это не дойдет до правительства, так и будут строить жилье элитного класса, в котором простому народу не жить никогда.
Это просто отразится в стоимости аренды. и все. рыночек, он такой. А если налог будет на грани запретительного, то да, "квартиры раздадут бедным".
Квартиры это инвестинструмент среднего класса, а не миллиардеров.
Вы предлагаете обычное "отнять и поделить". То, что после этого рынок жилья и в целом строительная индустрия лягут на спину из-за недостатка инвестиций... А средний класс вместо инвестирования в свою страну, начнет всякими путями как и миллиардеры, выводить деньги куда нить в оффшоры... Да зачем о таком думать, ведь все такой просто - "отнять и поделить".
Т.е. счас строят исключительно жилье элитного класса???
Не скажите. Очень высокий налог надо будет платить постоянно, а состоятельного арендатора придется долго искать. Налоги в отличие от кредитов не увеличивают количество денег в системе, а уменьшают. Неизбежным решением в таких случаях станут "студии" площадью 6 м2.
Любой инвестор в недвижку занимается состриганием части дохода сограждан в свою пользу. Результатом такой деятельности может быть только снижения доступности жилья для сограждан, так как придется отдавать деньги не только за стоимость постройки и содержания жилья, но и на содержание инвесторов.
Жилье, напомню, базовая потребность человека. Если общество хоть как-то заботится о нормальных условиях существования собственных граждан, такую инвестиционную деятельность нужно очень жестко ограничивать.
Нормальный средний класс найдет другие сферы приложения своих талантов, а "инвесторы" могут отчаливать, жалеть никто не станет.
И в чем выигрыш? Налог - как наказание? Вообще-то это не функция налогов... Налоговую базу (плательщиков) надо оберегать, чтоб они платили больше налогов, а не меньше...
Нищеброд под литовским ip. Или провокатор из небратьев.
Это регулирующая функция налога. Постройку жилья стимулировать, пустую наживу ограничивать.
Это vpn. Будем флажки циркулем мерить?
Да плевать на vpn. А вот провокационный бред весьма заметен.
С флажками разобрались.
Теперь с налогами. Покупая квартиру для сдачи в аренду инвестор покупает право взимать с граждан средства за эту самую аренду. Взимая арендную плату с выгодой для себя, инвестор лишает граждан части доходов. В статье говорят о примерно половине доходов. Таким образом, человек не может купить на изъятую у него часть дохода товары и услуги, тем самым снижается налоговая база государства за счет увеличения дохода инвестора.
Государству в целях расширения и оберегания налоговой базы совершенно невыгодно, чтобы половина дохода граждан оседала в карманах инвесторов, которые налогов не платят. Соответственно, следует сделать так, чтобы инвесторы налоги платили. Отсюда необходимость повышения налогов на недвижимость - источник дохода инвесторов. Разумным подходом также будет минимизация налога на жилище достаточное для одного человека или семьи, и очень высокий налог на все что сверх этого минимума.
Как заскулили собственнички
Деклассированный элемент?
В моём случае - перестал понимать ориентиры. Хотел бы помочь детям, но категорически неприемлю стоимость студии в 23квм в 5лямов на фоне зарплат в 50-70тысяч
Практически везде так. Нормальному человеку крайне трудно приобрести жилье, зато инвесторов кругом как говна за баней.
"Сделать налог на следующую квартиру (владение) в два раза выше"
Смешной анализ... А знаешь как будет? Они сами это сделают... Повысят "Сделать налог на следующую квартиру (владение) в два раза выше", а для себя любимых придумают "социальное жилье", монополизируют, придумают программы, налоги себе, чтобы такие не мешали. Как с мусором (Капоне в гробу вертится)...
P.S. "Благими" намерениями вымощена дорога в ад...
Вот именно. Для того, чтобы извлекать прибыль, не обязательно владеть - достаточно контролировать. При вкручивании налогов на "физиков" особо богатые и ушлые начнут переписывать жилье на свои юрлица.В результате обдерут (как обычно) родителей, из последних сил покупающих жильё детям (по завышенным ценам). А инвесторы с десятками-сотнями квартир останутся в тени...
Голос разума!
Страницы