Недавно в комментариях к статье о недвиге проскочило утверждение о том, что аренда квартиры якобы получается дороже, чем ипотека. Ничего удивительного в этом нет - пропаганда банкстеров работает довольно качественно. Но меня насторожило то, что никто из камрадов этого утверждения не опроверг, несмотря на то, что проверка этого заявления является довольно простой житейской задачкой.
На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.
Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.
Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.
Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.
Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.
Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.
Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.
Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.
Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг
Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).
Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.
Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.
Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.
В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.
Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.
Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.
Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.
Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.
Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"
Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.
Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!
Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.
Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!
И вот что мы получаем в результате.
В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:
Год 1:
(43,062 - 17,000) * 12 = 312,744 накоплений + 375,000 = 687.744 рублей
или
(35,635 - 17,000) * 12 = 223,620 накоплений + 375,000 = 598,620 рублей
Год 2:
687,744 + 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 + 223,620 = 822,240
Год 3:
1,000,488 + 312,744 = 1,313,232
или
822,240 + 223,620 = 1,045,860
Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".
Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет,
вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.
С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).
При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!
Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению
Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.
Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).
Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.
Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.
Ещё немного о росте цен и процентах
Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.
Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.
Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.
Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.
Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 * 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)*12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 + 312,744 = 725,244
или
412,500 + 223,620 = 636,120
Год 2:
725,244 * 1,1 + 312,744 = 1,110,512
или
636,120 * 1,1 + 223,620 = 923,352
Год 3:
1,110,512 * 1,1 + 312,744 = 1,534,308
или
923,352 * 1,1 + 223,620 = 1,239,307
Год 4:
1,534,308 * 1,1 + 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 * 1,1 + 223,620 = 1,586,858
Год 5:
2,000,482 * 1,1 + 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 * 1,1 + 223,620 = 1,969,164
Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).
Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.
Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.
Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
P.S.
Большое спасибо камраду R407C за статью "Как человек бросил пить", которая стала для меня последним стимулом к тому, чтобы окончательно выяснить отношения с алкоголем и направить освободившиеся деньги и время на решение жилищного вопроса.
Комментарии
Во первых есть. Тут все зависит от вопроса соотношения риск / надежность. В сбере - да. Еще недавно было 8%, теперь уже 6%. Да и везде в целом ставки попадали. Но хвала Аллаху, в смысле АСВ - можно запилить депозиты в нескольких банках или на себя и жену. И решить этот вопрос.
Меня всегда удивляло, что люди не понимают столь очевидных вещей, и слушают ипотечных жуликов. Самое главное квартира НЕ ВАША, а вас в любой момент из нее вышибут с ремонтами и со всем остальным.
Ладно если не умеют считать сложные проценты, но ведь зайти на сайт сбера и потратить 5 минут.....
Ипотека очень хорошо помогала тем, у кого уже есть 80% и выше - от цены, и взять нужно чуть, но зато на большой срок - что б если чё - платить по малу, НО выплатить всё, года за 3... опережающими темпами. Сбер так раньше позволял - без штрафов и комиссий - погашать быстрее чем в платежи по договору, сейчас позволяют все банки так.
Не зря-же: Давать деньги в рост или брать их в рост - по Шариату - ЗАПРЕЩЕНО!
Христиане! Ау! Этот запрет и Вас касается - можете сами в Библии найти об этом.
С другой стороны сопротивление данной системе лишь оттягивает её неизбежный конец.
Ушлёпков типа: "кто не прыгав – той москаль" иначе не вразумить, как дать напрыгаться по самое немогу.
Из 20 лет созерцания происходящего после краша Великой Империи, нет нет да и проскальзывает мысль, что СССР, как и дядюшка Джо, не сгинул в прошлом, а растворился в будущем.
На блядки ходить во всех книгах запрещено. И что?
А вторы не виноваты, что их либо не читали, либо не поняли.
Вот я купил в ипотеку однушку за 1 800К рублей. Моих был мульен. Сбер давал под 8 процентов годовых на 8 лет. Ежемесячный платеж - 12К. Это моя квартира, будет через 5 лет. Но ежели что, продам тачилу, и расплачусь сразу. Что я делаю не так?
Корми паразитов и дальше.
Меня смущает, что автор не учитывает рост цен. На сегодняшний день моя квартира стоит уже 2 500К, за такое бабло я б ее не потянул...
Рост цен (инфляция) решается вкладом в банк, предложенным камрадом, или в некое свое дело - тут уж кому как.
Риск варианта здесь и скрывается - крах банковской системы (я его не ожидаю, но тем не менее, риски есть риски). Смотри СССР-1991.
В ипотеке риск не менее суров - кризис и массовая безработица, массовые выселения ипотечников. Смотри США-2008.
Но в ипотеке в добавок к риску много лет ты работаешь на ростовщика.
Алекс, ну а если я кладу в банк деньги, я так же кормлю этих самых крыс... Опять же у меня есть возможность закрыть сейчас, но мне не удобно. В моем захолустье без машины никак.
Есть госбанки, вообще-то.
А сбер это разве не гос? Опять же 8% годовых - на мой взгляд вполне по божески.
Во всём – свои плюсы.
С одной стороны у вас "есть подушка под %", с другой – обязательства на много лет вперёд и привязка к региону.
В случае "подушки" – банк выплачивает процент вам, в случае иппотеки – вы принимаете участие в надувании "рыночных цен" и процент тоже вы платите.
Но жить на вокзале, конечно не вариант.
Алекс, ты когда нибудь пробовал переубедить поклонников секты МММ? )))
.
Ипотетчики из тго же теста. Переубеждать бессмысленно. Добросовестно повторят все тезисы риэлторских баек.
.
Ну и пусть платят и пребывают в счастии от осознания наличия "собственного" жилья. Каяться они начинают позднее, после того как "их" квартиру банк отбирает за просроченный платеж. Тут-то и начинается скулеж. Доходит.
.
Капитализм, такой капитализм. За учебу и за просветление мозгов тоже надо платить. Как любят говорит камрады? "Платить и каяться!" )))))
Тем не менее, направлять заблудших овечек необходимо.
За три года стоимость выросла на 40% ? Это сейчас довольно редкое явление. Или брали на стадии строительства ?
На самом деле это ключевой вопрос, инфляция больше процентов по банковским вкладам, и, независимо от способов накопления (под подушкой, либо же в банке), деньги вы всё равно теряете. А дальше расчет идет исключительно по месту жительства, учитывая реалии региона и города, перекос в 5 тыс. к ипотеке против 5 тыс. к аренде / либо же наоборот - может изменить картину кардинально. Я недавно оставлял сообщение, где обозначил рост за последние 6 лет ДТ на 30 (с лишним) %. За 12 ипотечных лет - еще дважды, уже под 60%, т.е. по-сути при условии достаточного индексирования зарплат перепата не выглядит такой уж пугающей, а вот что случится с ценами на недвигу - оценить еще сложней! Что положив в банк под 10% годовых (против 12 инфляционных, понаблюдайте - эти числа всегда отличаются процента на два в минус вкладчику), что при переплате за относительную процентную ставку, скажем (не считал для ипотеки) 4% по итогу соревнования - вы в любом случае теряете деньги. Всё это слишком неоднозначно, когда речь идет о ТААКИХХ сроках, поэтому, я предпочел бы раскидать яйца в разные корзины.. т.е. половину суммы накопить / половину взять. Но а в целом, следует провести такой же расчет основываясь на условиях внутреннего рынка вашего региона. У нас, в г. Находка (Прим.край), аренда приличной (бараки, вокзалы и картонные коробки не рассматриваю) двушки порядка - 25 т.р., Её же покупка: 2.5 кк.р., средняя з/п 35 т.р. (дядям и тётям до 40 лет), баланс иного характера, неправда ли?
Согласно калькулятору, под такие деньги выдадут лишь 1.6 кк.р., а переплата составит еще миллион сто сверху., поделив 2.7/1.6 = 1.68 - коэффициент переплаты за 20 лет. А вот топливо дизельное, питающее грузовики, за 12 лет поднимется на 60%, а за 20 по линейному восхождению окажется на отметке в 100%, значит, ценник на всё про всё неменуемо увеличится вдвое, по коэффициенту - 2. На мой взгляд - 2 больше, чем 1.68. И это линейный рост, без пузырения. Как прокомментируете такую ситуацию?
Да все правильно делаешь.
Когда сумма платежа по ипотеке равна сумме аренды - однозначно выгоднее брать ипотеку.
Ну и автор не учитывает инфляцию, что не есть гуд.
Автор , четко показал , что сумма иппотеки больше чем аренда.
Ты все сделал так как описано у автора публикации - накопил СВОИХ бОльшую часть.
Молодца! Но инфляция, как крыса - будет подтачивать и подтачивать накопления, а потом будет неприятно, когда сумма отчисления будет сожрана этой прожорливой сволочью!
Всё так. Если б делающих "так" было бы меньше, ты бы купил свою однушку за 1 000к, а то и дешевле.
Из серии тех, кто за айфоны почки продаёт. =) У него есть айфон и нет ненужной почки, что он делает не так? Всё так. =)
Вы предлагаете жить в коробке из под холодильника? Ну и рост у нас из-за того, что военным стали платить хорошо. Сертификаты.
Вы предлагаете жить в коробке из под холодильника?
Нет конечно.
Ну и рост у нас из-за того, что военным стали платить хорошо.
О нет! Иппотека – основа роста цен. Это самоподогревающаяся система.
Больше кредитов – выше спрос, выше спрос – выше цены, выше цены – больше кредитов.
А то, что военным стали платить "хорошо" (скорее чуть ближе к справедливой стоимости того, что они делают) это только плюс.
Я всеми конечностями за оплату военным, сам 5 лет оттрубил. У нас специфика. Город закрытый. на предприятии платят очень достойно. И очень много военных. Поэтому когда дали сертефикаты на квартиры, цены скаканули космически. Надо было успевать.
Г-н грузчик, откуда Ваш дивный безошибочный русский? Не подать ли Вам резюме в наш минкульт или минобр? Там, кстати, и квартирный вопрос разрешите.
В интернетах торчишь.
Ты идейный нищеброд. Где ВД, ипономат!!! Хватит грузить, осчастливь человекчество!
Где ссылки, нищеброд?
Или напиши, что это ты сам придумал.
И ещё: что плохого в работе грузчика?
Это, ты какой-то ленивый, сцуко, грузчик.
Я, когда был студентом, иногда подрабатывал грузчиком. За 3-4 часа работы получал денег больше, чем мне платили стипендию.
А вам не надо было с "таджиками" конкурировать.
Ну да, ему с профессорами и докторами приходилось конкурировать. Славненько, что времена вправляются в нужную колею.
Ну когда степендии были по 86 руб, то да, за ночь, можно было поднять от 200 до 500. Факт.
Описанное мною происходило в 90-е годы. Честно говоря уже не помню, сколько тогда стипендия была.
так и я пишу про 97-98гг. как раз мои 1-2й курс. Это базовая 100% стипендия была. Для отличников с коэффиентом ×2. Для троечников стипы не было вообще. Для сравнения место в общаге стоило около 200 руб. Потом нашему студгородку дали по башке т.к. общага не может стоить дороже 10% от базовой стипы. И стала она стоить 8.60 :)
Сидишь в интернете
Хорошая статья. Не берусь обсуждать конкретные цены - за аренду, за ипотеку, за коммуналку, тут в каждом городе всё по своему.
Самое главное - в статье есть "рыба" расчёта, только подставляй свои цифры.
Всегда призывала зарабатывать и копить, если хочешь улучшить своё жилищное положение.
К сожалению, человек слаб, искушений потратить денежки много...тогда надо копить хотя бы на максимально большой первый взнос. И погашать остаток ударными темпами, сегодня закон позволяет досрочное погашение.
По личному опыту, копить надо тогда, когда есть с чего начать. Либо какая то недвига, приличная сумма денег в 50% стоимости. Ну или з/п в 5 кв.м. Если ничего этого нет, то даже задумываться о своем жилье глупо. Как варианты снимать, жить у родителей и т.д.
Во, человек не оторвался от реальности. Луч света в тёмном царстве :)
А для Армы:
В расчёте нет ничего об инфляции. Рост цен на недвигу 2001-2007 годов - пузырь, а после - чистая инфляция. Может кто-нибудь оценить?
Задумываться о своём жилье надо всегда. Особенно если хочешь создать семью. Статья побуждает тех, кто задумался, заняться расчётами.
И...дорогу осилит идущий. Главное - ставить себе цель.
Да я с этим и не спорю, именно что дорогу осилит идущий т.е надо идти вперед, развиваться. Поднакопить багаж знаний, опыта, авторитета, а за этим и деньги придут.
Один вопрос, за 7 лет цена на жилье останеться точно такой же ? Или будет расти хотябы соразмерно инфляции ? Есть безопасный способ сбережения денег под прцент опережающий инфляцию ?
Да, хорошие вопросы - динамика цен на жильё, динамика арендной платы и платы за коммуналку, а также как сохранить сумму свыше 700 тыс. - в чулке, что ли?
П.С.
С арендой можно пролететь как фанера - когда Вы в убитой двушке побелите потолки и поклеите в ванной простенькую плитку, чтобы не жить как в хлеву, хозяин одобрит и... может повысить квартплату (случай из современной питерской жизни, сама бы не додумалась).
Вклады в Сбербанке (= госбанк) превышают инфляцию и страхуются в пределах 700, но сумму можно и разбить.
Страницы