Учитывая актуальность приобретения жилья в ипотеку для россиян, предлагаю взглянуть на данный процесс несколько с неожиданной стороны, что поставит вопрос о способе приобретения квартиры, несколько в другом ключе. Ипотека, у нас в стране, подразумевает немалые процентные выплаты, что в итоге приводит к значительным переплатам банку, в сравнении с изначально взятым кредитом. Предлагаю читателю способ снижения данных переплат.
Как обычно всё гениальное просто и лежит на поверхности, важно только об этом с *пристрастием* подумать. Перехожу к сути.
Возьмём за пример ипотеку от Сбера, расчёт которой вы можете провести самостоятельно тут https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_complete_house Рассмотрю два простых примера, которые актуальны для моего города Ярославль, ипотека на три миллиона рублей для покупки нормальной трёшки в готовом доме(не новостройка, ибо для себя поступил именно так если бы стоял вопрос покупки), с первоначальным взносом 500т.р.
Возьмём варианты ипотеки на 10 лет и на 5, и сравним с другим способом покупки квартиры минуя банк. Заключается этот вариант в съёме той же трёшки в течении срока предполагаемой ипотеки, а те средства, которые бы вы отдали банку в виде первоначального взноса и ежемесячных ипотечных платежей, размещаем в том же Сбере на депозит под 7% и вычитаем из этой суммы стоимость аренды квартиры. Ниже приведу две таблицы с расчётом сумм двух вариантов проживания в съёмном жилье 10/5лет, а в итоге полученной экономии, при стоимости аренды достойной трёшки у нас в городе 11тр/мес.
Поехали: Вариант1, *ипотека* 10 лет, ставка 7%, годовой платёж 420тр/год, аренда 150тр(всё чуть округлено, но сути не меняет)
500+7%+420-150=805тр набирается после 1го года эксперимента.
805+7%+420-150=1131 2ой год
1131+7%+420-150=1480 3ий год
1480+7%+420-150=1853 4ый год
1853+7%+420-150=2252 5ый год
2252+7%+420-150=2680 6ой год
2680+7%+420-150=3137 7ой год Тадам, вы уже можете купить трёшку сами
.
3137+7%+420-150=3627 8ой год
3627+7%+420-150=4150 9ый год
4150+7%+420-15=4700 10ый год кончился и Бинго, вы покупаете своим детям, ну или себе для ренты, однушку с балконом в хорошем районе и доме. Неплохо, правда.
Вариант 2, *ипотека* пять лет годовой платёж 660тр.
500+7% +660-150=1045
1045+7%+660-150=1628
1628+7%+660-150=2251
2251+7%+660-150=2920 4ый год, можем счастливые въезжать в трёшку.
2920+7%+660-150+3634 5ый год, можем купить Ладу Весту *на сдачу* 
.
Ну, как, не перехотели ипотеку брать
.
PS. Мною была приобретена трёшка три года назад, два года до этого мониторил рынок, данный расчет актуален был всё это время. Да, конечно, стоимость аренды и квартиры может расти, но это уравновесится ростом процентов по депозиту, что не изменит приведённый расчёт существенно. Ситуация по регионам разная, но думаю данный расчёт, с небольшими поправками, актуален для всей страны.
Несмотря на то, что с выводами я согласен, логика примитивная и неправильная.
Не учтены ключевые факторы, про которые отписал в комменты здесь.
Всю финансовую математику автора ещё не перепроверил.
Но статья полезна тем, что позволяют взглянуть на вопрос с другой стороны.
Для кого-то, в конкретном для него случае, такой вариант окажется более целесообразным.
Комментарии
бизнЕс кажись совсем в другом. ипотеку то берут на 15 лет, а дом строят года два. на этапе котлована берут импотеку, через два года дом построен и далее варианты - либо начинаешь ее сдавать за те же суммы что банку платить, либо просто продаешь другому лоху но как готовая она стоит сильно больше чем ты банку уже заплатил и еще должен. вот на этой схеме базируется дохрена раскупленных но не жилых домов, там изначально никто жить не собирался. если зарубить возможность скупать в ипотеку любому желпющему скока хошь метров - ставки ипотечные упадут вместе с ценой на метры.
Даже для самых выгодных в этом отношении однушек в дешевых районах аренда будет отбивать ипотечный процент лишь на 2/3 стоимости квартиры. Чем дороже квартира, тем меньше будет это значение.
Расскажите это людям, влезшим в котлованы в 2012-13 годах.
Кроме "хотелок" имеется положительный опыт старших товарищей. В 90е у меня инфляция 10Е6% сожрала долг (свезло), у ТС сожрала бы деньги (что ооочень многие испытали на себе). Неопределенность - враг. Вспомните 10 лет подряд стабильности за последние хоть бы 50 лет?!
Классная жизненная философия: набрать долгов а потом молится чтоб их инфляция сожгла, один ведь раз прокатило, должно и дальше прокатывать.
Ню, наверное всеж лучшая, чем грозить всему миру ядерным апокалипсисом? На примере одного залужного гегемона. Эт насчет "один ведь раз прокатило, должно и дальше прокатывать." История циклична, why not? Почему-то периодические ограбления Российского народа уже как бы норма. Лично я привык и ничему не удивляюсь.
З.Ы.: Кстати, чисто умозрительно, что будет, если одномоментно ВСЕ наберут долгов (у нас, в России)...и не отдадут? Вот просто ВСЕ. Вам, что видится?
Но иногда тренды меняются.
Я в депозитах, для меня важна низкая инфляция и чтоб ипотетчики платили.
Хм. Есть примеры набравших долгов стран, которые не грозят миру апокалипсисом.
Примеры, прямо скажем, так себе.
Нормальный у них замысел. Зачем платить за сьемную квартиру 20 лет , если можно за 20 лет с ипотечными выплатами стать собственником жилья. В итоге "умный" без жилья. А "тупой" с квартирой.
Тут ещё смотря с какой стороны смотреть. Если брать ипотеку с минимальным взносом, то ежемесячный взнос по ипотеке будет на порядок больше, чем аренда. Есть риски, что через 15 лет том разрушится, у тех кто снимает жилье есть возможность снять поближе к работе( тем самым экономя время ). Т.е. не все так однозначно и нельзя сказать что ипотека лучше съёма и наоборот.
Росту цен в магазинах сахипзадовна что-то ничем ни по чему не режет.
Хорошая (для кого-то) система - официально инфляция таргетирована, чтобы лохи не выгадали, а за кадром цены растут... (сплюнул)
Спасибо за просвещение в сортах инфляции.
Аренда в год 150? Тогда в месяц 12,5 тысяч. Где такие цены? Разве что в остальной России, а не Мск-СПб. Недавно родственникам искали съёмную двушку в Одинцово, 25-30 как минимум за не бич-клоповник.
Все цены актуальны для Ярославля, Авито в помощ. Трёшка в Одинцово явно не в три ляма обойдётся
.
Больше на Кострому смахивает, в Ярике поболее цены на аренду. Если не красный Перекоп или Брагино, конечно
Блин, только у меня Авито нормально работает? Цены взяты замечу не крайние, и чем Брагино не угодило, я там живу. По Москве расчёт точно такой же получается, трёшка стоит в районе 15 лимонов, аренда 50-60тр.
Фиг знает чем не угодило. Просто его всегда местные как жупел приводят. Сам брал за Волгой квартиру.
У меня знакомый сейчас в Одинцово ипотеку оформляет: 9 лямов стоимость квартиры, ну может пару сотен скинут.
Афтар, желаю удачи на этом пути.
Из личного опыта. Самара. 2011. Снимаем убитейшую хрущебу, 5 этаж, без мебели, комнаты 9+17 метров. 12т.р. Рождается 2й ребенок. Берем у родителей 150т.р и влезаем в ипотеку, программа маткап как 1й взнос. Платеж порядка 30 тыр.
Брали квартиру за 3млн. (такая же была оценка на момент покупки).
Остаток долга сейчас -1,8 млн. Выплачено банку процентов тоже примерно 1,8 млн.
Недавно рефинансировались в другом банке под меньший процент. Оценка квартиры риелторами - 4,2 млн. То есть цена росла на 14 тыр в месяц примерно.
С мелкими детьми в приличную квартиру могут не пустить или заломят цену дороже. Итого, смело закладываемся 20т.р на аренду. А убитую можно найти с такими соседями и в таком месте что ппц. А когда попросят съехать, сады и школы менять? При этом мебель хозяйскую не трожь, водопровод\электрика\техника какая уж есть.
А что у нас с экономикой? Топик стартер закладывает 420/12=35 т.р. платеж + 150/12= 12,5 т.р, то есть он располагает суммой 47,5т.р. Из них 34 сгорает на рост стоимости кв. и аренду, а 13,5 идет в +на депозит.
То есть по факту, располагаемая сумма будет расти примерно на 160 т.р в год. Делим 2,5 млн на 160т.р и получаем +- 15 лет. Те же самые 15 лет, на которые я взял ипотеку, но с гораздо бОльшими рисками (деньги сгорят, цена квартиры скакнет). У ипотечника риск только один - что доход упадет настолько, что платеж не осилит. Ну и что будет? Выселят с 3 несовершенными детьми и с мат.капиталом, потраченным на кв? Очень сомневаюсь. Скорее всего будет какой нибудь вариант отсрочить платежи, рефинансироваться и т.п.
А вот за сгоревшие в Сбере денежки даже спасибо не скажут, будет "Ой, нишмагла я, ой, нишмагла".
Можете в этом совершенно не сомневаться. Упаси Господи познакомиться с коллекторами.
Ипотечников в стране под 10 млн. Неплательщиков, скорее всего, около 5% - то есть порядка 50 тысяч, из которых 35 тысяс - в Сбере.
Ну, и расскажи нам, небрат, страшных историй про то, как Сбер малых детей на мороз выставил.
https://yaroslavl.cian.ru/cat.php?deal_type=rent&engine_version=2&offer_...
Гонит он, даже для ярославля 12к еще поискать надо - там от 14 в мусохрансках похоже
Слыш, чувак, не груби. Авито в зубы и всё увидишь, какие цены и где, в реале.
11.000 * 12 / 3.000.000 * 100% = 4,4%
да, наверное, и в правду маловато..
Мой мухосранк. Ипотека б/у двушка - 12к в месяц, аренда - 10к без комуналки. Плюсом - материнский. Автор бредит
Ну да, кто считать не умеет или не хочет непременно скажет- бредит...
Может, в Мухосранске именно так дела обстоят, а в Ярославле однушка мебелированная с ремонтом от 12 тыс в мес аренда. Племяннику родители снимают, в институт поступил. Доктор знакомый за аренду однушки -студию на нефтестрое 13 тыс платит в мес. Сама сдаю пару однушек за 12 тыс (Кострома и Иваново) коммуналку жильцы сами платят за 12 и 14 тыс соответственно. Правда обе в центре, с ремонтом и мебилированные.
Вот прям сейчас на Авито сдаётся 267 однушек, где аренда от 7 до 8тыр, от 5до 7тыр 113 объявлений. Везёт вам однако(12тр/мес).
Для Москвы , где аренда однушки 30 тыс в месяц, не выгодно. В Омске где однушку можно снять за 4-5 тысяч другое дело
Сдайте мне пожалуйста однушку в Омске за 4-5 тысяч, всю жизнь помнить вас буду))) в два раза дороже все, даже в два с половиной. Данная схема наверное только с трешками и начинает работать так как цены на аренду в данном сегменте не задраны в небеса.
Если у вас маленькие дети, снятие трешки может оказаться очень увлекательным квестом.
В Самаре снимали убитенькую 2шку хрущ за 5,5 тыр в 2004 году. Убитые однушки стоили тогда практически также. В 2011 непосредственно перед переездом в ипотечную трешку за аренту похожей убитой 2шки на 5 этаже хруща отдавали 12+свет. Трешки тогда стоили от 20. Сильно сомневаюсь, что самые дешевые предложения в Авито окажутся без подводных камней... Так что
ОЧЕНЬ похоже на правду. Сам подумал то же самое, когда прочитал эту статью.
Средняя ипотека имеет 2-3х кратную переплату, убедиться в этом можно проведя расчёты в любом кредитном калькуляторе. Новое открытие секрета Полишинеля.
Главная проблема заключается в том, что у человека много желаний, а вокруг много возможностей для траты денег и 7 лет откладывать половину зарплаты и не трогать отложенное - далеко не каждому под силу.
Это потому, что все такие расчеты люди делают "забывая" про инфляцию и про косвенный доход от имеющегося жилья. А в реальной жизни а)некоторым просто негде жить. Тогда в вариант без ипотеки сразу прилетает стоимость аренды. б)цена квартир растет. в)зарплаты тоже.
С учетом всего этого переплата за ипотеку будет не в разы, а процентов на 20-30.
А на сколько % выросла стоимость квартир за 5 лет? И на сколько % выросли зарплаты?
Наверное есть города, где трешку вообще можно взять даром, только окна вставить. Стоимость аренды 1к квартиры в Бутово 25-30 т. р. . А у Вас 3к за 11 т. р. Для Москвы и Подмосковья это точно не рабочая схема.
Так и цена у вас не три ляма, а *поболее*...
Так я и написал что в Московском регионе среднестатистическму человеку от ипотеки никуда не деться, если нужно улучшать жилищные условия. Только ипотека и надежда что будешь досрочно погашать. Предложите рабочую схему для Московского региона. Люди будут благодарны.
Посмотрел Москву на Авито. Трёшка более/менее 15миллионов, сдаётся за 50-60тр/мес. Мой расчёт ВЕРЕН и для Москвы, коэфициент пересчёта аренды и стоимости квартиры ПЯТЬ.
Трешку в Москве арендуются уже или вскладчину нескольким(семьями, людьми), или большими армянские семьями, или теми кто вообще ничего не собирается покупать, или это мини хостел посуточно. Среднестатистическая семья не может себе позволить снять в Москве за 50-60. Одна только коммуналка за 3к 10-15 т.р. будет. А стоимость депозита такая же как в Ярославле.
Не зарывайтесь! Приплату не хотите?! https://www.avito.ru/tayshet/kvartiry/3-k_kvartira_72_m_35_et._1472007951 Двадцатка - меньше не нашел.
Я города-призраки имел ввиду)
Ясненько. 3х к кв. в цветущем Тайшете за 20 руб/мес Вас не устраивает. Вам еще антураж подай. Город-призрак, руины без стекол,
трупы на улицах...Не-не. Я в город призрак не хочу. И в цветущий Тайшет, дай бог ему 1000 лет процветания, не хочу. Извините если обидел чем сей достойный город. Я типичный подмосковный замкадыш)
Проценты, выплачиваемые банкам, это деньги, изьятые из потребительского рынка, с соответствующим понижением качества жизни ипотечника.
Планировать жизнь на 30 лет вперед - это трэш. Ипотечники, похоже, что то знают.
А на сколько надо планировать свою жизнь?
а может не надо , как говорил дядя Федя
мне понравился вопрос
У каждого свое видение. Я, к примеру, планирую не дальше ближайшего понедельника. У ВВП горизонт стратегического планирования, думаю - лет 20-25. Вряд ли больше. У западных политиков - электоральный цикл. У какого нить порошенки, ну наверное, как у меня.
А ипотечники провидят события на 30 лет вперед. Т.о. любого из них по определению можно смело вводить в ВПР.
Ну так неоспоримый факт, что ипотека финансово невыгодна из за переплаты.
Но, деваться то куда? Кто ипотеку берет?
Молодежь с более менее подходящей зарплатой и не желающая жить с родителями и своей молодой семьей.
Если правильно соотнести размер кредита со своей зарплаты, то ответ на вопрос не так очевиден.
Можно соотнести, особенно если зарплата хорошая.
Но, все равно переплата большая.
в соседней статье на реальном примере показано, что у семьи есть вариант уложиться в переплату в 14% от тела кредита
Страницы