Опять возвращаемся к вопросу о влиянии на цену недвижимости ставок по ипотеке.
Ситуация по США изложена alexsword в статье: Низкие ставки ЦБ помогают обзавестись жильем? Или форсируют деградацию экономики? http://aftershock.news/?q=node/544324
Я попытаюсь показать, эту же ситуацию на цифрах в РФ.
Для начала нужно понимать, что цена недвижимости связана со стоимостью только с нижней границы, то есть новое жилье не может стоить ниже чем сумма расходов на его возведение. А вот насчет верхней границы у меня есть большие сомнения. Цена однотипной квартиры в Москве и в 50 км от областного центра в глубинке России может отличаться в 20 раз.
Цена на любой товар определяется конкуренцией в аналогичных товарах, но и в значительной степени и конкурирующими товарами. Например, цена на говядину, зависит от предложений производителей, но в том числе на цену говядины влияют цены на другие сорта мяса (курятину, свинину и т.д.), сложно удержать цену говядины на уровне 1000 руб. за кг, если средние цены на кг курятины составляют 150 руб. за кг.
Для недвижимости конкурирующем товаром является аренда. Действительно, если предположим в каком-то городке можно снять квартиру в аренду за 5000 руб. в месяц. Думаю, спрос на недвижимость в данном городке будет небольшой - зачем покупать недвижимость за большие деньги, если можно без хлопот арендовать.
И установление цены на недвижимость можно рассмотреть с двух точек зрения:
1) какую цену за квартиру может заплатить инвестор, который вкладывает свои денежки в надежде получить процент прибыли больше, чем вложение в депозит в банке.
2) какую ежемесячную плату за ипотечную квартиру может платить человек, приобретающий недвижимость в ипотеку.
1. Цена инвестора
Предположим сдача однокомнатной квартиры в аренду может приносить ежемесячный доход инвестору в размере 20 тыс.рублей, что в год составит 240 тыс.
Предположим, ставка по обычному годовому депозиту составляет 10%.
Тогда максимальная цена квартиры, когда инвестору выгодно ее покупать, определяется как 240 тыс.руб./10% = 2 млн.400 тыс.рублей.
Если цена квартиры будет превышать эту максимальную цену, предположим 3 млн. рублей, инвестору лучше просто положить деньги в банк под 10% и получить за год 300 тыс. рублей процентов.
2. Цена ипотечника
Предположим ипотеку выдают под 12% годовых, при первоначальном взносе 10%.
Ипотечник готов платить взнос в размере обычной арендной платы (20 тыс.) плюс 5 тыс. на протяжении 20 лет, т.е. 25 тыс. руб., всего 25 тыс.х 12 х 20 лет = 6 млн.рублей, после чего квартира будет освобождена от залога по ипотеке.
Определим максимальную стоимость для ипотечника (здесь сложные проценты, можно посчитать в Excel): сумма кредита 2 млн. 270 тыс. рублей + 10% (первоначальны взнос) = 2 млн. 500 тыс.
Как видим, цена квартиры действительно, при данных показателях ставок депозита и ипотеки, должна составлять 2,4 - 2,5 млн.рублей.
Что будет если ставка ЦБ уменьшится и уменьшатся ставки депозита и ипотеки?
Расчет для ставки депозита в 6% и ставке по ипотеке 7% - делается аналогично и получается следующее:
цена инвестора - 4 млн. рублей
цена ипотечника - 3 млн. 500 тыс.
Как видим, уменьшение ставки ЦБ на самом деле вызывает рост цен на недвижимость до 3,5 - 4 млн. рублей.
Комментарии
Хм, если сейчас ЦБ уменьшит ставку, цена на недвигу опять поползёт вверх?
Она уже растет, как минимум по центру Москвы это заметно. Закон о Реновации подстегнул развалюхи вверх на 10-15%.
За ними потянулись и остальные на вторичке.
Видел инфу что в Питере продажи просели за год на 38%
ф-ф-фых! Если риельтор, ЧУДОМ, зацепит клиента, готового РЕАЛЬНО купить хати - цена, стоя каблуками на бетоне, падает ДО 40%
Сказки оставьте при себе.
Да.
Что тут странного-то?
Только не увеличение цен, а уменьшение скорости спада цен.
Потому что всем очевидно, что скоро (или рано или поздно), но будет введен налог на недвижимость, и тогда произойдет уже совсем обвал цен на недвижимость.
Налог на недвижемость уже есть. Сам плачу 3500 каждый год.
Согласен, что забыл слово "нормальный". То есть, "нормальный налог" ))
Если сделать 20-30 т.р. народ начнёт больно сильно материться. Не думаю что станут сильно менять.
Я так представляю, налог на недвижимость будут подгонять к тому уровню, какой был бы подоходный в случае сдачи этой недвижимости в аренду. Т.е. для крупных городов вполне может быть и 20-30 тыр в год.
Для какой-нибудь бабушки-пенсионерки это огромные деньги. У нас в стране много откровенно бедных людей владеющих дорогой недвижимость. Ну вы сами знаете как так получилось.
Кто же спорит? Но с точки зрения нынешних экономистов-финансистов, не можешь оплатить налог на дорогую недвижимость, переезжай в недорогую.
Это логично. По сути почему бы не продать квартиру в Москве, купить в Краснодаре, а на разницу неплохо жить? Но у нас так как-то не принято.
Есть другой вариант, сдавать в аренду, а самим снимать более дешевое жилье, на разницу жить и оплачивать налоги. Тогда и имущество останется в собственности(вдруг в будущем финансовое состояние улучшится) и выгода может быт неплохая. Например сдавая жилье в центре Москвы человек может практически рядом, буквально в часе езды, арендовать жилье в разы, если не в десятки раз дешевле. Для пожилых, конечно такой вариант может быть тяжелым, но и среди них встречаются такие, что молодых за пояс заткнут.
Наверно наше поколение уже научится воспринимать недвижку не только как жилье, но и как дорогой актив :)
Вообще-то пенсионеры освобождены от налога на недвижимость. Только в этом году вступили в силу ограничения по метражу + льгота только на один объект, чтоб неповадно было элитное жильё на бабушку оформлять.
Это просто пример. Не обязательно быть пенсионером, чтобы быть бедным, но жить в дорогущей квартире доставшейся еще во времена СССР.
Все так и есть. Для ипотечника самый главный параметр - это ежемесячный взнос. Если банки снизят ставки, продавцы поднимут цены.
Почему-то варианты снижения ставок и одновременного сокращения предложения кредитов, в т.ч. - ипотеки, никем даже не рассматриваются.
А как это сделать и зачем?
Вариантов может быть много - например, регулятор применяет к банкам нормы достаточности капитала в зависимости от прибыли банков - чем больше прибыль, тем жёстче требования (как много где на Западе сейчас). Банкам становится невыгодно гнаться за краткосрочной прибылью и они гонятся за долгосрочной безрисковостью - дают кредиты не всем, а только наименее проблемным клиентам и наиболее надёжным активам, покупаемым клиентами.
Но может быть и так, что после понижения ставки делать ничего не надо - банки испытывают набег вкладчиков и сокращение пассивов, давать кредиты становится не с чего.
Так может проще ипотеку отменить вообще? У кого хороший доход, тот сам накопит. У кого нет, тот обойдется.
По-моему ипотека позволяет не особо состоятельным людям хоть как-то купить квартиру. Вип-клиентам банков ипотека не очень нужна.
Это выборные чиновники внушили вам, что ипотека существует для удовлетворения ваших желаний. Чиновники-назначенцы и коммерсы имеют другие приоритеты - вы существуете для ипотеки, а ипотека существует для стабильности финансов и рыночного роста. Если стабильность финансов требует принести в жертву удовлетворение ваших желаний - это будет сделано, а выборные чиновники будут выбирать другие темы для разговоров.
А какая разница? Вывод один. Если люди могут заплатить скрепя зубами сумму X каждый месяц за ипотечную квартиру -- то ее из них вытянут. И это будет сумма именно на грани. Рыночная мля!
Упала ставка? Значит вырастет цена на недвигу? Если не вырастет цена -- то уменьшится выдача кредитов или еще какая хрень. Капитализм. Если покупатель готов платить Х -- то за меньшие деньги ему никто не продаст.
Зависит от того, насколько от рынка недвижимости зависит рынок ценных бумаг, и от того - как обращаются ипотечные облигации и кто их основной держатель. В особо запущенных случаях (США, Пуэрто-Рико) освободившуюся недвижимость лучше предадут запустению и разграблению, чем выпустят её на рынок, где она будет придавливать стоимость залогов ценных бумаг.
А сколько квартир и даже домов пустует в Москве и около?
Как по мне, так что случаи везде запущенные, где капитализм оттоптался.
Не знаю. Я к тому веду, что "прямые связи" в экономике прямы, пока всё остальное не сильно изменяется (прочие равные условия). Но может и так сложиться, что прямые связи оказываются прямо противоположными и какими угодно.
Не вполне справедливо. Продавцы ориентируются на спрос. Ипотечники же, ориентируясь на ежемесячный взнос имеют возможность сдвинуть спрос в сторону более дорогой недвижимости. Например, приобрести не студию, а полноценную однушку; или взять трешку вместо двушки.
Еще одно расхождение с реальностью можно наблюдать сейчас на Западе. Ставки по депозитам стремятся к нулю, однако цены на недвижимость в небеса не улетают.
Поэтому, если собираетесь брать ипотеку и видете всюду обещания снижения ставок в ближайшем будущем, то вместо того, чтобы ждать, берите прямо сейчас. Если ставки реально пойдут вниз, то у вас все еще останется возможность сделать рефинансирование под новый процент. А вот цена квартиры зато будет ниже.
Логично, кстати, было бы, если бы не аннуитетные платежи, тудыть их растудыть. Они делают рефинансирование крайне невыгодным делом.
Поясните, пожалуйста, почему не выгодным?
Сначала платятся проценты. В результате через несколько лет можно с удивлением узнать, что само тело долга уменьшилось на смешную величину.
"Сначала платятся проценты" - это такой городской миф. В начале проценты большие, потому что у вас большой долг. Вы выплачиваете проценты и немножко основного долга. В следующем месяце ваш долг уже меньше поэтому проценты меньше плюс чуть больше основного долга. И так далее. Платеж каждый месяц одинаковый и каждый месяц происходит эта ребалансировка за счет тающего долга и соответственно уменьшающихся процентов.
Воспринимайте проценты как плату за пользование деньгами в течении предыдущего месяца и все встанет на место.
Благодаря тому, что основной долг погашается медленно, вы имеете одинаковый платеж каждый месяц. Бывает еще дифференцированный платеж, когда каждый месяц выплачивается равная доля основного долга, но такое далеко не каждому по карману. Там выплаты в начале намного больше, чем при аннуитетном платеже.
Надеюсь, не слишком сбивчиво написал.
Не стоило так расписывать. Я в курсе как и что платится. Но суть от этого не меняется. Взяв, например, 3 миллиона на 20 лет иной человек через пару лет с удивлением обнаружит, что все еще должен те же 3 миллиона без малого, хотя отнес в банк уже полмиллиона. Многие очень удивляются.
Ну ладно, может кому-то другому пригодится. Это представление довольно расхожее.
Мне кажется, что когда человек берет ипотеку (а это штука дорогая и долговременная), он должен разобраться в вопросе детально. Тут ведь и банк не делает никаких секретов. Дают в руки график платежей, в котором все расписано.
Так оно и есть. Сначала платятся проценты. Давеча спрашивал у кредитного менеджера на предмет, если расплатиться с ипотекой в течение года, сколько процентов заплачу? Сказала, что платежи в первые годы состоят почти из одних процентов.
Если вы полностью погасите основной долг в течение года, то проценткми вы заплатите сумму меньше одной годовой ставки. На калькуляторе вы можете точнее посчитать.
Ах, если бы. Она насчитала в районе 20% от цены квартиры, первоначальный взнос тоже из процентов состоит.
Вы что-то не то пишете...
Вот например квартира стоит 2млн. Ваш первоначальный взнос 20% - 400тыс. Итого кредит на 1,6 млн
Идем в первый попавшийся ипотечный калькулятор и считаем.
Вот например http://mobile-testing.ru/ipotechnii_kreditnii_kalkulator_online/
Допустим, ипотека на 15 лет под 12%. Ежемесячный платеж получается 19 202.69 рублей. Но так как мы хотим погасить ипотеку в течение года, то мы дополнительно начинаем делать досрочные погашения по 130тыс рублей каждый месяц.
Вот посмотрите расчет http://mobile-testing.ru/ipotechnii_kreditnii_kalkulator_online/?loan=da...
Можно то же самое, но в виде графиков http://mobile-testing.ru/kredit_analyze/?loan=dacf2d42d7d264bd
Переплата по кредиту 131 004.12 рублей. Это существенно меньше 12% от суммы долга.
Возможно, менеджер ошиблась в расчетах количества процентов преплаты. А может быть, она знает про какие-нибудь страховки или комиссии, которые не показывает калькулятор. Однако, в части отношения процентов к телу долга она оказалась совершенно права. Из месячного платежа в 19 тыр. проценты составляют 15 тыр.
Вы в любом случае платите процент с оставшейся суммы задолженности.
Когда брал ипотеку от Сбера, то в договоре был пункт аннуитетных платежах. Но платил я больше, и проблем Не было.
Да, по сути тот график, который дает банк - это график минимальных платежей. Чем быстрее погашается основной долг, тем меньше в итоге платить процентов.
Расчеты больно упрощены, в них не учтены риски. Риск потери депозита для инвестора например или риск потери работы/трудоспособности для ипотечника.
В комментариях высказана грамотная мысль о возможности регулирования стоимости жилья налогами, а не только ставкой ЦБ.
Рассуждения в правильном направлении, но не учтен еще один мотивационный фактор - спекуляционный, надежда на рост цен и дополнительную прибыль. Соответственно, при падении недвиги это станет обвалом.
Это поясняет, почему в период бума на недвигу банки получают сверхприбыль, а их управляющие сверхбонусы. А в период краха цен начинают шантажировать государство разорением вкладчиков и требуют бейлауты или иные льготы за счет бюджета.
Недвига падает очень неохотно. Большинству проще закрыть квартиру на ключ и забыть пока про нее, чем продавать дешево. В случае падения цен, предложение сократится очень резко.
> Большинству проще закрыть квартиру на ключ и забыть пока про нее, чем продавать дешево.
Это если позволяет запас кеша. А если вместо кеша долги и обязательства?
Безусловно. Если нужны деньги, то будут продавать. Вопрос в том, сколько таких людей.
Застройщики опять же, просто начнут меньше строить. Кто-то просто разорится. Хрен с ними, конечно, но опять же все это приведет к сокращению предложения.
Я в последние пару лет по личным причинам слежу за рынком недвижимости в Питере. И уже отчаялся его понять. По-моему, нужны очень серьезные какие-то толчки, чтобы рынок недвижки не "замерз", а именно рухнул. Сколько уже было новостей, что продажи падают. Но что-то цены при этом падать не спешат.
Вы не можете понять рынок недвижимости потому, что его нет. Одна и та же квартира может быть продана за 2 млн. одному покупателю и за 6 млн. другому. Все зависит от момента и покупателя. Поэтому ничего не рухнет. Просто квартиры сольют по-дешевке определенным людям, а те, в свою очередь, выставят их по максимуму. Ну и, конечно, дадут 7% скидки обрадованному покупателю...
Страницы