Еще про "ипотеки" и побег в "недвижимость".
Застройщики редко выкладывают информацию, позволяющую оценить реальную экономику проекта, но тут попался один на глаза, выложивший пускай и в неявном виде, статистику о продажах.
В тех условиях на газ 1487 квартир, на сайте информация о 1258 квартирах.
Обработанная c сайта:
Итого 3,6 млрд рублей.
и самое главное, что редкость, выложены полученные тех.условия
1. на электричество - 500кВт ( как то маловато, даже с учетом коэффициента одновременнего использования ) - http://romansmirnov.org/files/e/tu_energy.pdf
СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий».
Таблица 6.1 - Удельная расчетная электрическая нагрузка электроприемников квартир жилых зданий, кВт/квартиру
т.е. даже по устаревшим нормам необходимо не меньше 1МВт.
Ладно, оставим на совести застройщика, сейчас о другом допустим - 50 миллионов рублей, со всеми "издержками".
2. Водоканал - макс 887 м3/cутки - http://romansmirnov.org/files/e/water.pdf
слив и отлив обошелся в 110 миллионов рублей, за тех условия.
3. Газ - 50,558 МВт или 1076м3/час - http://romansmirnov.org/files/e/gaz.pdf
4. Дорога - http://romansmirnov.org/files/e/avtodor.pdf
5. Земля 20Га под мкрн- на самом деле копейки, на фоне остальных затрат, даже с учетом перевода ( пример - http://www.agroserver.ru/b/prodaetsya-uchastok-503926.htm ) общая 157,43Га
Итого, затраты вместе с "административными", ярд.
Все остальное пеноблок и прч - на 51 тысячу м2 - 50 тысяч за квадрат. Реальная стоимость трехэтажек из пеноблока при таком массовом строительстве искушенный читатель сам знает. Резерв еще есть, но не такой уж большой, на глазок подобное "жилье" может максимум упасть до 1-1,5 миллиона.
Забавно, в рекламе указаны потенциальные места работы, явно не соответствующие уровню жилья:
Перечень из транснациков доставляет. Страна изгой, бгг, ссанкции и изоляция )) Вангард ))
Если без шуток - жилье в реально одном из самых развитых оффшарных центров мира, сейчас не такое уж дорогое.
Обновление
Это продолжение про слова ВВП и до этого Шувалова, про недвижимость, что надо брать, пока дают или типа дешевле уже не будет. У меня уверенности такой нет - во первых не все востребовано, во вторых - привыкшие к "200%" застройщики, будут искать неправильные способы удешевления.
Типа того же электричества, как привел выше - 500кВт на 1,5 тысяч квартир + собственные нужды квартал, это конкретно мало.
Комментарии
няня я у них поел...
между делом, Мортон продает хаты в 5 км от МКАД по ~60 т.р. за квадрат.
На стадии котлована или проектной декларации?
хз. те, что будут сданы через 2-3 года - они и стоят таких денег.
конечно, в Балашихе дешевле обходится, но каждому свое. на Юге МСК реально теплее :)
Это вряд ли Мортон. Скорее его субчики, получившие в качестве оплаты бетонометры.
http://www.morton.ru/novostroyki/vostochnoe-butovo/ob-obekte/ от 64300, сдача 2018 год. 2-я очередь от 85 к за метр, 3-я - 70 т.р.
http://www.morton.ru/novostroyki/lubereckiy/ob-obekte/ Люберцы, от 61800. сдача 1й кв 2017 г.
http://www.morton.ru/novostroyki/scherbinka/ob-obekte/ Щербинка, от 58-60 т.р.. сдача - конец 2016 г.
Очень даже может быть. Однако, это ещё не квартиры, а застраховать риски по долгу Мортона одной сотрудничающей компании не удалось (чтобы отгружать материалы в кредит). Поэтому, будьте готовы к разным вариантам развития событий.
я уже построился и живу в МО. мне нужно быть готовым к холодам :)
да и в Домодедовском районе уже есть своя подмосковная "припять".
но эти друзья из МОРТОН чересчур близко к МКАД'у возводят, в случае чего, сбежать не успеют.
Да и почти распроданы хаты у них...
Да! Сушка (СУ-155) тоже уверенно распродавала квартиры в своё время.
Повторюсь, любой вариант развития событий возможен.
будучи студентом, я там успел поработать. и отец мой работал в СУ-155.
скажу одно: уже в 2005-2006х годах в СУ-155 царил откровенный беспредел.
Инженер/прораб, отвечающий за бригаду, держал мертвые души с окладом 30-35 т.р. в мес.
Стройку разворовывали без лишних эмоций. в г. Серпухов, в выходные украли башенный кран - КРАН! xD
Не удивительно, что СУ-155 развалили. если воруют на самом верху, то и вся вертикаль руководства будет проявлять себя подобно.
О_о
А социалку на застройщика никакую не навешивают? Ну нет так нет.
Кроме реальной стоимости и наценки есть еще в строительстве серая часть.
Спрос определяет цену. Бывает что затраты больше чем могут предложить. В Китае даже есть города призраки.
Вы бы лучше раскрыли карты, почему подключение к газу в Подмосковье стоит 700 тыс?
мне обходится где-то в 400-450 т.р. (50 км от МКАД)
лопоухим, что не захотели вложиться в строительство трубы сразу, сейчас приходится выкладывать 600-700 т.р. на круг.
говорят, что в Подольске (20 км от МКАД) выходит 500-1кк руб.
Вот видишь, то что должно было бы стоить дешево, продают с бешенным наваром. Себестоимось трубы низкая, но просят как за автомобиль. Вот где прибыль то! И кому идет?
коррупционерам и лоббистам.
не доволен?
- "пи3.14#$@й на@#$й в свой мухос@#нск, там тебе будет за копейки". вот что говорят на наши недовольства.
Газмяс - он такой, его только посадками коррупционеров можно разогнать. эти ублюдки из Газпрома даже ПП1314 умудрились в своих интересах трактовать. Вон, до сих пор люди судятся с газмясом. Недавно даже Верховный суд вынужен был дать разъяснения по поводу необходимости проекта. Настолько эти ублюдки из газмяса зажрались.
Так что в области газификации еще полный бардак. На богатеньких, построивших коттедж, озолотиться самое то!
https://g-lights.ru/Systema_PolarSol/stati/gazifikacziya-v-podmoskove.-k...
Газификация в Московской области – неофициальная часть платежей
Дело в том, что государственные газовщики выполняют далеко не весь перечень работ, связанных с подключением абстрактного коттеджа к газовой трубе. Зона ответственности газовых трестов ограничивается, как правило, лишь согласованием проекта, врезкой в трубу, пуском и приёмкой оборудования. Основную же часть работ, например подготовку проекта, копку траншей, разводку труб и подключение оборудования, выполняют некие уполномоченные компании, которые по форме и содержанию вроде бы как являются сугубо рыночными структурами.
Правда, рынок этих услуг является ну очень специфическим. Автор этой заметки так и не смог найти в Интернете ни одного сайта компании, занимающейся проектированием и подключением домовладений к магистральному газу. А если нет рекламы, значит, нет и конкуренции. А если нет конкуренции, значит, нет и никакого рынка.
“Да просто им не нужна реклама, – рассказывает в интервью «Нашей Версии» пожелавший остаться неназванным генеральный директор компании, занимающейся установкой автономных систем газоснабжения, – схема работает просто. У каждого газового треста есть «свои» компании. Когда клиент приходит в трест, ему предлагают такую компанию, которой он в итоге платит в 5–6 раз больше, чем по тарифам того же треста.
Если клиент говорит, что он всё или часть работ сделает силами других организаций, то ему непрозрачно намекают, что тогда трест не примет проект или примет его за очень дополнительные деньги. Деваться некуда, и поэтому люди переплачивают близким к тресту компаниям, последние же часть этих денег возвращают в трест в виде откатов. Более того, мне известно, что некоторые такие компании зарегистрированы на родственников руководителей трестов».
Кстати, по словам нашего собеседника Дмитрия, которому за подключение к проходящей возле забора трубе предложили заплатить более полумиллиона рублей, проект газоснабжения и остальные работы ему официально будет делать вроде бы частная организация. «На самом деле это те же люди, что сидят в тресте, сами делают – сами и согласуют, – говорит Дмитрий, – если же на работу привлекать другую организацию, это стоить будет раза в три дешевле, но сдать газопровод тресту, как мне дали понять, будет очень проблемно. В итоге выйдем на ту же цифру».
Собственно, теперь совершенно понятно, откуда берутся эти неадекватные расценки. Какова же должна быть цена на подключение домов к газовым магистралям, свободная от коррупционных и прочих издержек?
Кстати, ещё в 2007 году Дмитрий Медведев, будучи первым вице-премьером правительства, заявил, что верхняя планка цены за подключение газа для населения “должна быть 20–25 тыс. рублей”. Как видно, Дмитрий Анатольевич смотрел в будущее слишком оптимистично.
Так что получается братан, сам лопоухий)) Эти чиновники из газового треста разводят на лоха такими заоблачными ценами. Видимо считают что в России честно коттедж построить нельзя (что верно), вот и получается вор у вора дубинку украл)))
ну почему же.
давай попробую разобрать по цифрам на моем примере:
- договор с газмясом ~57.5 т.р.
- разрешение на врезку в частную трубу 80 т.р. (250 т.р. сейчас)
- проект 25 т.р.
- регистрация и согласование проекта ~8-9 т.р.
- монтажные работы + согласование 140 т.р.
- материалы для выполнения газовых работ (ДРП, счетчик, трубы) ~49 т.р.
- договор на ТО + ПНР (пусконаладочные работы) 7 т.р.+ 25 т.р.
- монтаж естественно вытяжной вентиляции и заземления 12-13 т.р.
- акты на вентканалы и заземление 6.5 т.р.
- котел и плита ~50 т.р.
вот и выходит: 57,5+80+25+9+140+49+7+25+13+6,5+50 = 462 т.р.
и, я Вас ни коим образом не хотел задеть. просто, при прокладке частной газовой трубы, в нашем микрорайоне нашлись реально наивные люди, которые посчитали, что могут прожить без газа или подключатся на халяву. в итоге, ценник сначала стал 120, потом 160, сейчас 250. и никто к трубе нахлебников не подпустит.
Да в смете можно что угодно расписать, например сразу 57+80+25+140=300 тыс необоснованно сняли. Какой там договор, за который платить надо? Платят за услугу, а не за подписанную бумажку. Иначе это комиссионное вознаграждение)) А 250 ценник- это какая статья из приведенной сметы? За врезку в трубу? А она в чьей собственности? И как антимонопольное законодательство соблюдается? В прокуратуру не пробовали писать?
люди скинулись всем миром на проект, ДРП ценой почти в миллион рублей, проект тысяч на 700 руб, трубы и оборудование, что все вместе составило чуть больше 7 миллионов рублей.
и это ЧАСТНАЯ труба. Для врезки в частные сети нужно разрешение. Недоволен? тяни свою трубу. газпромовская ветка с трубой высокого давления в 500 метрах. только сам этого никогда не сделаешь.
я цифры тебе озвучил настоящие и обсосанные до самых корней.
250 т.р. для тех, кто хочет как "хрен с горы", прикатиться и врезаться в трубу, купив участок сейчас, и не плативший 1.5 тыс долларов в 2013 году.
57 - это газмясу плата, согласно ПП1314
25 - проект, это еще очень дешего для МО (газмяс берет 40 т.р. официально)
140 т.р. - это монтажные работы и согласование всей линии газопровода среднего давления (низкого - дешевле стоит)
80 т.р. - это та плата, за счет которой микрорайон смог построить свою линию газопровода. т.е. нам город за 10 лет не провел газопровод и не обещал вообще!
и чем траты необоснованны?
Что значит частная? Форма собственности какая? Если ли лицензия на осуществление коммерческой деятельности? Нам тоже такой вариант предлагали, инициативная группа садоводов строит газопровод и объявляет его в собственность и потом за деньги пускает в трубу. Но тут возникло полно юридических казусов и в итоге так и не сдвинулось ничего. Но сам факт за то чтобы только до участка довели газ платить такие деньги это нонсенс! При зарплате 30 тыс руб. у работяг, которые этот газ ведут. И проект за 700 тыс? Это за что? Сколько инженеров привлекалось в проектную команду, какие человеко-дни трудозатрат и какая ставка была? Все это можно в суде оспорить, что необоснованно завышено если ставки не согласно гос. нормативам.
700 т.р. - проект на весь поселок.
у нас некоммерческое товарищество. а вот средства, вложенные в трубу - частные. и сложившийся, является собственником. т.е. ЮЛ является собственником. без нарушений законодательства.
Цены, конечно, "космос". Газгольдер вкопать 25т.р. стоит. Вся установка газгольдера - 250 т.р. Ну и нафига посредники?
газгольдер на 5 кубов обойдется 200-250 т.р., котел+ плита - 40-60 т.р.
вентиляция, 12-15 т.р.
заправка газом - по 13-14 руб за литр
газ от газмяса стоит 5-6 руб за куб, т.е. в 2,5 раза дешевле.
выгода от газгольдера не столь выгодна, ибо газгольдер обойдется в 310-330 т.р., а трубопроводный газ в 450-500 т.р.
и, в случае чего, Вы со своим газгольдером и периодическими заправками останетесь один на один.
Видимо считают что только у работников транснациков бапки остались, остальные безнадёжные нищеброды.
Чьи места имеются в виду: потенциальных (или уже фактических) покупателей этого жилья?
В цене недвижимость основное - это местоположение, потому что домов можно хоть миллион построить (и себестоимость строительства по регионам России вряд ли сильно различается); а место одно. И вся разница в стоимости домов - это как раз рента/переплата именно за то самое место. Естественно, застройщикам она не достается, явно или неявно (платы за подлючение, взятки) они изымается теми, кто раздает разрешения на строительство.
И недвижка в Москве дорогая, потому что там ее хотят купить; а не потому что дорого строить.
В принципе формула проста: зарплата Москвы = зарплата регионов + затраты на недвижку
То есть именно недостаток недвиги ограничивает количество новых москвичей, но именно он и поддерживает относительно высокий уровень зарплат. Если недвиги будет навалом, то или зарплаты упадут (потому что приедут из регионов) или найдется новый ограничитель (например, транспортный коллапс - когда люди скажут, что 3 часа в дороге на работу не стоят этих денег).
Я вообще не понял о чем этот пост. Пример того как низка себестоимость подмосковных квартир и как дорого продает их застройщик покупателям? И, что здесь удивительного? Дорого не покупай или работай больше. В чем проблема? Не прись в Подмосковье, покупай на выселках в Кислодрищенске. Какой-то странный пост от патриарха добротной аналитики Афтрешока. ) Может я чего действительно не понял. Много работы в понедельник.
Это продолжение про слова ВВП и до этого Шувалова, про недвижимость, что надо брать, пока дают или типа дешевле уже не будет. У меня уверенности такой нет - во первых не все востребовано, во вторых - привыкшие к "200%" застройщики, будут искать неправильные способы удешевления.
Типа того же электричества, как привел выше - 500кВт на 1,5 тысяч квартир + собственные нужды квартала, это конкретно мало.
А-а, понял. Ну еще бы я Шувалова слушал. )) Если честно я вообще никого не слушаю при покупке недвижимости и доверяю только собственному анализу и собственной чуйке.
Тут в соседней ветке предлагают в испанскую недвигу инвестировать. Ага. Она даже не стоит, лежит в виде тушки, дурно пахнущей.
А работать там где? Эти вот правильно таблички прилепили сколько до
бараков,офисов добираться.В Испании? Нигде, кроме удалёнки. Но там 90% покупают либо рантье либо "нахапавшие". Остальные 10% перебиваются с хлеба на квас.
В Испании удаленка? С их гнилыми каналами и зарезанием протоколов? Я Вас умоляю!
Ну если только сувениры лепить и раз в неделю привозить на пункт сдачи :)
Вторичка валится ещё быстрее. А количество изъятых по просрочке кредитных квартир будет только увеличиваться, равно как и нарастать вал обращений на переоценку кад. стоимости недвиги. А касательно качества, верить можно только самому себе, стройка не любит халтуры и идиотов.
Стоимость жилья - это не деньги. Это МОТИВАТОР, гражданам - много и качественно трудиться, платя ипотеку, банкирам иметь свои 2%, застройщикам, производителям материалов, местной администрации на молочишко и пр. Так что цена - сколько потянут, чтобы не упасть.
у нас в снт собрание было на предмет прокладки природного газа. с одной конторы приехали и рассказали што всё организуют и магистраль пластиковую проведут к нам за 500 тыщ с рыла. а потом от магистрали общей сами будете подключаться. вобщем за всё выйдет около мильона наверное. ежели в инвестиционную компанию под 20% положить то в год 200 тыщ доход. может на эти деньги электричеством отапливаться без всякого геморроя? за обеспечение электричеством за 7 квт мощности я заплатил 7000 баксов.
в нашем некоммерческом партнерстве тоже труба газовая частная. те же 250 тыс за врезку. можете бегать по прокуратурам сколько угодно, но хрен вы в нее врежетесь не заплатив. Кстати на сегодняшний день вновь построенные газовые сети не могут являться частными, и вам их в эксплуатацию не введут (закон такой издали), они должны быть переданы мособлгазу. это мне человек занимающийся подключением рассказал.у нас и электросети были частными, люди судились, выигрывали суды, но уже 4 года сидят без света. так что желающие могут и с газом таже побегать.