Пря­мая связь между ценой недви­жи­мо­сти, став­ка­ми ипо­те­ки и сто­и­мо­стью арен­ды

Опять воз­вра­ща­ем­ся к во­про­су о вли­я­нии на цену недви­жи­мо­сти ста­вок по ипо­те­ке.

Си­ту­а­ция по США из­ло­же­на alexsword в ста­тье: Низ­кие став­ки ЦБ по­мо­га­ют об­за­ве­стись жи­льем? Или фор­си­ру­ют де­гра­да­цию эко­но­ми­ки? http://aftershock.news/?q=node/544324

Я по­пы­та­юсь по­ка­зать, эту же си­ту­а­цию на циф­рах в РФ.

Для на­ча­ла нужно по­ни­мать, что цена недви­жи­мо­сти свя­за­на со сто­и­мо­стью толь­ко с ниж­ней гра­ни­цы, то есть новое жилье не может сто­ить ниже чем сумма рас­хо­дов на его воз­ве­де­ние. А вот на­счет верх­ней гра­ни­цы у меня есть боль­шие со­мне­ния. Цена од­но­тип­ной квар­ти­ры в Москве и в 50 км от об­ласт­но­го цен­тра в глу­бин­ке Рос­сии может от­ли­чать­ся в 20 раз.

Цена на любой товар опре­де­ля­ет­ся кон­ку­рен­ци­ей в ана­ло­гич­ных то­ва­рах, но и в зна­чи­тель­ной сте­пе­ни и кон­ку­ри­ру­ю­щи­ми то­ва­ра­ми. На­при­мер, цена на го­вя­ди­ну, за­ви­сит от пред­ло­же­ний про­из­во­ди­те­лей, но в том числе на цену го­вя­ди­ны вли­я­ют цены на дру­гие сорта мяса (ку­ря­ти­ну, сви­ни­ну и т.д.), слож­но удер­жать цену го­вя­ди­ны на уровне 1000 руб. за кг, если сред­ние цены на кг ку­ря­ти­ны со­став­ля­ют 150 руб. за кг.

Для недви­жи­мо­сти кон­ку­ри­ру­ю­щем то­ва­ром яв­ля­ет­ся арен­да. Дей­стви­тель­но, если пред­по­ло­жим в каком-​то го­род­ке можно снять квар­ти­ру в арен­ду за 5000 руб. в месяц. Думаю, спрос на недви­жи­мость в дан­ном го­род­ке будет неболь­шой - зачем по­ку­пать недви­жи­мость за боль­шие день­ги, если можно без хло­пот арен­до­вать.

И уста­нов­ле­ние цены на недви­жи­мость можно рас­смот­реть с двух точек зре­ния:

1) какую цену за квар­ти­ру может за­пла­тить ин­ве­стор, ко­то­рый вкла­ды­ва­ет свои де­неж­ки в на­деж­де по­лу­чить про­цент при­бы­ли боль­ше, чем вло­же­ние в де­по­зит в банке.

2) какую еже­ме­сяч­ную плату за ипо­теч­ную квар­ти­ру может пла­тить че­ло­век, при­об­ре­та­ю­щий недви­жи­мость в ипо­те­ку.

1. Цена ин­ве­сто­ра

Пред­по­ло­жим сдача од­но­ком­нат­ной квар­ти­ры в арен­ду может при­но­сить еже­ме­сяч­ный доход ин­ве­сто­ру в раз­ме­ре 20 тыс.руб­лей, что в год со­ста­вит 240 тыс.

Пред­по­ло­жим, став­ка по обыч­но­му го­до­во­му де­по­зи­ту со­став­ля­ет 10%.

Тогда мак­си­маль­ная цена квар­ти­ры, когда ин­ве­сто­ру вы­год­но ее по­ку­пать, опре­де­ля­ет­ся как 240 тыс.руб./10% = 2 млн.400 тыс.руб­лей.

Если цена квар­ти­ры будет пре­вы­шать эту мак­си­маль­ную цену, пред­по­ло­жим 3 млн. руб­лей, ин­ве­сто­ру лучше про­сто по­ло­жить день­ги в банк под 10% и по­лу­чить за год 300 тыс. руб­лей про­цен­тов.

2. Цена ипо­теч­ни­ка

Пред­по­ло­жим ипо­те­ку вы­да­ют под 12% го­до­вых, при пер­во­на­чаль­ном взно­се 10%.

Ипо­теч­ник готов пла­тить взнос в раз­ме­ре обыч­ной аренд­ной платы (20 тыс.) плюс 5 тыс. на про­тя­же­нии 20 лет, т.е. 25 тыс. руб., всего 25 тыс.х 12 х 20 лет = 6 млн.руб­лей, после чего квар­ти­ра будет осво­бож­де­на от за­ло­га по ипо­те­ке.

Опре­де­лим мак­си­маль­ную сто­и­мость для ипо­теч­ни­ка (здесь слож­ные про­цен­ты, можно по­счи­тать в Excel): сумма кре­ди­та 2 млн. 270 тыс. руб­лей + 10% (пер­во­на­чаль­ны взнос) = 2 млн. 500 тыс.

Как видим, цена квар­ти­ры дей­стви­тель­но, при дан­ных по­ка­за­те­лях ста­вок де­по­зи­та и ипо­те­ки, долж­на со­став­лять 2,4 - 2,5 млн.руб­лей.

Что будет если став­ка ЦБ умень­шит­ся и умень­шат­ся став­ки де­по­зи­та и ипо­те­ки?

Рас­чет для став­ки де­по­зи­та в 6% и став­ке по ипо­те­ке 7% - де­ла­ет­ся ана­ло­гич­но и по­лу­ча­ет­ся сле­ду­ю­щее:

цена ин­ве­сто­ра - 4 млн. руб­лей

цена ипо­теч­ни­ка - 3 млн. 500 тыс.

Как видим, умень­ше­ние став­ки ЦБ на самом деле вы­зы­ва­ет рост цен на недви­жи­мость  до 3,5 - 4 млн. руб­лей.