Сейчас в России модно требовать от ЦБ понижения ставки в том числе под предлогом того, что это поможет людям обзавестись жильем (а если говорить точнее - ипотекой).
На самом деле это не так - если система при этом остается в рамках ростовщической парадигмы "развития" - и ниже аналитики сайта RealInvestmentАdvice показывают почему на примере США.
Когда средняя семья обсуждает покупку недвиги, и сколько комнат там будет - это всего лишь хотелки. Сверка с реальностью наступает, когда они начинают считать бюджет. Реально сделка состоит не в покупке дома, а в "покупке ежемесячного платежа", так как именно размер платежа определит недвигу, которую они купят. Крайне важно понимать этот вопрос и увязывать как с процентной ставкой, так и с ценой на недвигу.
По статистике США мы видим, что в последние 30 лет ипотечная ставка все время сокращалась (синим, правая шкала) в то время как цена на недвигу росла (зеленым, левая шкала):
*Физическое* количество новых домов на тысячу работающих при этом падало:
В финансовом смысле реальной проблемой - ограничителем - становится размер ипотечного платежа, рассчитанный как доля от дохода семьи, и который достиг сейчас в США исторического рекорда:
Если в 1968 средний ежемесячный ипотечный платеж составлял 7% от дохода, теперь это свыше 23%. Это в предположении, что ипотечник сделал сразу платеж на 20% от стоимости дома. В реальности, в последние годы требования банков к размеру первоначального взноса сократились и процент составит не 23%, а больше.
Средний медианный доход семьи в США составляет сейчас $55K в год. После уплаты налогов и вычета обязательных расходов они увидят, что могут позволить себе ипотечный платеж не более $600 в месяц.
Они связываются с риэлтером и, исходя из этого лимита, обсуждают размер куска пирога "американской мечты", который могут позволить. При ипотечной ставке в 4% они смогут купить дом за $125K. А на ставке в 7% (именно это и был нормальный уровень совсем недавно) это будет дом за $90K.
Это поясняет, почему США становится нацией живущих в арендованном жилье (красным - доля арендуемого жилья, синим - в собственности):
Нынешний рост базовой ставки ФРС вызовет рост ставок и по ипотеке, и так как количество сделок сократится, начнется и падение цен на недвигу.
Все эти рассуждения касаются не только ипотеки - тоже самое происходит и с потребительским кредитованием, американцы все глубже залазят в долги, чтобы поддержать уровень жизни. То же самое происходит и в корпоративном секторе, растущие новые долги дают все меньший возврат.
Возможно только два сценария, и они оба плохие:
1. ФРС будет поднимать ставку, пока не разразится новый кризис, после чего она вновь ее понизит и запустит QE, это позволит затянуть агонию примерно по японскому сценарию.
2. Расшивка долгов в виде каскада дефолтов и банкротств - этот сценарий стартовал в 2008, но был остановлен вмешательством ФРС.
Важно понимать, что нынешняя совокупная задолженность системы относительно размера экономики стала еще ХУЖЕ, чем в 2008, то есть второй вариант будет теперь еще более катастрофичным, чем тогда:
Комментарии
Кризис 2008-го, помнится, стартовал как раз из-за неадекватной ситуации на рынке недвижимости. Но тогда понадавали сабпрайм-кредитов и впоследствии как бы исправили этот косяк, а здесь уже системный кризис проглядывает.
И тогда, и сейчас это один и тот же системный кризис, вызванный диким разрывом между нарисованной стоимостью "активов" на балансах финансовых институтов, и тем насколько они реально ликвидны.
Собственно ФРС ровно тем и занималась с 2008 по 2014 что монетизировала этот мусор печатным станком по нарисованной цене, делая вид, что ровно столько он и стоит, а на деле, спасая от кратного обесценивания.
Да, обходных путей практически не осталось.
Сколько веревочке не виться... узелок затянется на шее простого народа. Наверно, "непростых" решений объявить форс мажор куча начиная с хакерских атак обсушивающих сервера с долгами до народных волнений. Главное обнулить систему и начать все с начала?
помоему в сериале mr.Robot подобное что то представили.
Да вообще-то давно всё придумано.
Достаточно ввести налог на продаваемое жильё в течение N (от 5 до 10) лет после покупки. Причём налог прогрессивный. Например, решил ты продать хату через 6 месяцев - уплати 20%. Через год - 18%. Через 5 лет - 10%. И т.д.
Это уберёт с рынка инвесторов, играющих в короткую и т.д.
Далее, можно ввести повышенный налог на второе и более жильё, причём опять же, по прогрессивной шкале.
Всё рассчитать так, чтобы покупка "активов" ради прибыли на дешёвые деньги была маловыгодна - это выгонит всех спекулей с рынка. Не будет спекулей - не будет пузырей.
Но кто ж будет убивать дойную корову? Никто. Поэтому и стало возможным ситуация, когда бомж имел 2-3 дома в кредит на пике в 2006-2007.
за такие предложения вас прирежут спекулянты ))) а так да - как меры при устройстве реальной, а не виртуальной экономики весьма годная идея!
Ваш диалог выдаёт в вас великих экспертов в экономике, особенно, учитывая, что налог с продажи квартир давно уже есть))) и сроки там тоже есть
мысль отличная. Не будет спекулей - не будет недвижимости , цены на аренду еще вырастут, а строители и отделочники за неимением работы сядут на АШ.
Такая прогрессия называется регрессией.
Так уже недавно с 3 до 5 лет подняли минимальный безналоговый срок владения...
У нас уже есть налог и срок 3 года. Продажа квартиры облагается подоходным налогом 13% на всю сумму сверх одного миллиона рублей, если она продана менее чем через 3 года после приобретения.
Интересно, когда же найдется тот кто первый крикнет...
Это не значит что ставку не нужно снижать
Так снижайте, только не имейте иллюзий касательно конечных результатов процесса.
При доходе семьи 55к в год, всего 7.2к идёт на ипотеку, что то маловато.
У нас народ половину дохода на ипотеку тратит, во всяком случае, банки рассчитывают максимальный ежемесячный платеж по такому принципу.
У нас зарплату принято считать на руки, у них ДО вычета налогов.
Кроме того обязательные расходы разные. Например, из-за "одноэтажной застройки" у них и расходы на транспорт, и ЖКХ гораздо выше.
55к в год это "грязными".
Минимум 20% уйдёт на налоги (если есть несколько детей, если детей нет - там все 30% на налоги отнимите, и ещё неизвестно, что выгоднее будет)
Осталось уже 44 тысячи.
Далее, пусть это средняя семья, т.е. 2 детей. Foxnews пишет, что ежеодно 1 ребёнок обходится в 12-14 тысяч. Но это какие-то "дорогие" дети среднего класса, 55к в год - это не средний класс, так что наши будут "дешевле". Пусть в 2 раза, т.е. 12 тысяч за двоих.
Осталось 32 тысячи.
Далее, коммуналка вроде как в среднем баксов 300-400 в месяц, это ещё 4 тысячи в год.
Осталось 28
Далее, содержать себя - явно не дешевле, чем детей, ещё минус 12 тысяч на родителей.
Осталось 16
Обслуживание двух машин - страховки, бензин, это ещё 500-600 долларов в месяц или 6 тысяч в год
Осталось 10
На эти 10 надо сходить в кино, полечить детям зубы, отложить на колледж, схездить в отпуск хотя бы в ближайший нац. парк на недельку и т.д.
А, и платить по ипотеке. Сколько она там? 7200?
Ну вот, на развлекух и отдых у вас осталось 2800. На год. В США.
Enjoy.
P.S. А если случается аврал, ну там, ребёнок руку сломал, играя в футбол, то надо брать кредит на лечение. Если что-то с машиной серьёзное, то тоже надо брать кредит. Жизнь в США дорогая, поэтому да, там 23% дохода по ипотеки - это АБЗАЦ.
Все равно, 55к$ в год на семью в штатах это аналог наших 55к руб в месяц на семью после налогов. А у нас такая семья вряд ли позволила бы себе недвигу.
У нас при таких доходах дом строят. И не спрашивайте "как?". Как-то.
Да это понятно, в принципе, свой дом, особенно, если это будет СНТ или ЛПХ квадрат без чистовой отделки будет в р-не 10кр, те дом с участком и коммуникациями обойдется в 1 млн. Но тут во-первых можно пользовать маткапитал, во вторых, у нас дешевый входной прайс на коммуникации пока. Те электричество 500 руб, скважину можно свою бесплатно бурить (в смысле гос-ву ничего не платить, в отличие от других стран), септик, газ можно в 100 тыс уложиться. Ну и дерево для щитового домика дешевое с утеплителем, ввод в эксплуатацию бесплатно (350 руб), лицензия/СРО/разрешения не нужны или делаются просто и бесплатно, проекты не нужны, можно самому или таджиками все делать. В отличие опять же от других стран.
Щитовой это, может, летний, на дачке. А вообще народ капитально строится: даже гараж двухэтажный. И да, про проекты не нужны, это вы загнули.
В Москве - да, на зарплату в 55к рублей мало реально потянуть ипотеку.. в областном центре подальше от Москвы - уже реально.. в мелком городке - почему бы нет.
55 к на семью - это зп областного/краевого центра (те 2 чел работают, зп 30-35 тыс на чел минус 13 процентов) типа Ульяновска/Самары (опять же подчеркну, аналог Штатовских 55к, т.е. не дворник, но типа кассира, консультанта, электромонтажник и тд). Квартиры в таких центрах порядка 2 млн., те вряд ли смогут позволить. В районных центрах, да, от миллиона, но и зп там другие. У меня на сборочном пр-ве в райцентре зп 22 тысячи на руки и она считается очень хорошей.
Как страшно жить в Америке! Оплачиваем сытную житуху, коммуналку, 2 авто и еще остается немного денег. Ужас-ужас!
То ли дело безпроблемная жизнь в России - заплатил коммуналку, купил картохи... и ни тебе денег на ипотеку, ни на 2 авто, ни отдыха с развлекухой. Но на боярышник хватит. Ляпота!
И давно вы боярышник пьёте?
Два врача, за последние годы купили себе квартиры по ипотеке в ближнем Подмосковье, строят добротные дома в пятидесяти километровой зоне, один из них при каждой встрече нудит о беспросветной жизни в России, как все замечательно на Западе, этот ужас или анекдот?
Это не среднее, а медиана. 60% домохозяйств это 1-2 человека. т.е. это скорее средний доход пары пенсионеров, холостяка или матери-одиночки. медиана для супружеской пары непенсионеров в районе 100к, а средняя в районе 120к.
В России уже 3 года цены на недвигу только падают. Средняя цена квадрата в Москве упала с 200 000 до 160 000 рублей. Но при этом проценты по ипотеке тоже падают, с в среднем 13% до 9%. Для семьи взявшей ипотеку сегодня на 10-15 лет конечная стоимость квартиры уже на половину подешевела.
И никакого роста цен вообще не предвидится, рынок перенасыщен недвигой, плюс проекты реновации, Новой Москвы и застройки возле МКАДА. И ипотеку собираются власти снижать до уже 6-7%. Все это даст в совокупности еще большее снижение стоимости покупки жилья.
Период шальных денег закончился и пузырь недвиги плавно сдувается. И это радует.
У нас и такой зависимости экономики от пузыря на недвиге нет, в том числе благодаря СССР, который при крахе дал людям жилье в собственность, свободную от ипотечного бремени.
...и вот почему мы брали небольшой кредит, а не ипотеку, причем с возможностью выплаты его как можно скорее. В результате покупка обошлась в обычную сумму, а не в дважды более высокую.
) Разговор состоялся год назад с одним из известных европейских банков, который еще хорошо котируется!
Более низкая ставка дает возможность покупать бОльше недвижимости в совокупности, что провоцирует рост цен на нее.
В Европе число собственников жилья ниже, чем в России. Кроме того, в Европе УЖЕ стали выселять ипотечников из недвижимости, за которую не смогли расплатиться. Я лично знаю о 3х случаях, где фигурируют наши соотечественники в качестве одного из супругов. Выселили с детьми и на улицу.
Самая ржачная история была с нашим банком, когда я позвонила им и "наивно" спросила, почему они снижают ставки по депозиту. Мне объяснили, что (цитирую разговор полностью):
- Все банки так делают. Это - решение ЦБ ЕС (на самом деле, это неправда, в разных банках принимается разное решение о понижении ставок и введении/или нет ПОПС).
- А почему? Я ведь кладу в Ваш банк средства, чтобы Вы смогли мне заплатить за их использование.
- Да, но ситуация в ЕС (кризис) не позволяет нам зарабатывать деньги.
- Я правильно Вас понимаю? Вы хотите сказать, что банк больше не может разместить мой вклад так, чтобы получить прибыль?
- Да, именно так.
- То есть Вы хотите сказать, что мне теперь невыгодно держать деньги в банке?
- Да, к сожалению.
(Не ржать над честностью оператора!
> - То есть Вы хотите сказать, что мне теперь невыгодно держать деньги в банке?
Жесть, мир сошел с ума :-).
Если бы она поговорила с уборщицей банка, то узнала бы больше интересного))) Ну не в силах люди понимать экономику, поэтому одни невежды ржут над другими, но в целом это грустно, конечно.
Понимать экономику – это видеть высший смысл в спекульских играх?
Понимать экономику это понимать как работает сложная многоуровневая, многофакторная система хозяйствования в во всех её взаимообуславливающих связях. Когда человек выделяет один фактор и говорит, что надо сделать его ниже или убрать банки, то... ну в общем ты понял.
Надо ли понимать так, что безудержный азарт спекулянтов разрушает эту сложную систему?
Сначала расскажи, что ты понимаешь под спекуляцией и спекулянтов.
Под спекуляцией я понимаю извлечение прибыли из колебаний стоимости торгуемых на бирже ценных бумаг. На эти колебания можно воздействовать извне, формируя те или иные ожидания у участников рынка (спекулянтов). Человеческий фактор в чистом виде.
А да, самая мякотка. Полученная таким образом прибыль за каким-то фигом приравнивается к реальной прибыли.
>Под спекуляцией я понимаю извлечение прибыли из колебаний стоимости торгуемых на бирже ценных бумаг.
И чем же это плохо? Купили сегодня подешевле, завтра продали подороже. Спекулянты балансируют рынок.
Как игра в фантики – не плохо. Когда эти фантики впихиваются в экономику как реальные деньги – это однозначно зло.
и много они набалансировали? Чёрные понедельники, вторники, среды etc.
Рынок дериативов на порядки превышает рынок реальных товаров (биржевых). Несколько правильных движений в биржевом компе - и вот уже фермеры небольшой страны готовы поднять на вилы местного премьера, за которого они радостно голосовали вчера. Премьер, в принципе, боролся за интересы своих фермеров, но вот только в биржевой тренд не вписался..
точно , цены на акции надо назначать на партсобрании, тогда спекулей не будет. Надо развить эту мысль, тут нобелевка уже видится. И да неплохо бы на том же партсобрании решить раз и навсегда где прибыль реальная, а где нет.
Надеюсь, вы прикидываетесь. Роль реального сектора в экономике всегда была и будет основообразующей.
>Роль реального сектора в экономике всегда была и будет основообразующей.
Кто-то это опровергает?
Комментатор выше не опровергает, но ставит вопрос, какую прибыль считать реальной. Я ему ответил – прибыль реального сектора.
Допустим в одной стране плохо с гречкой - неурожай. Некие подонки, купили гречку в другой стране за 10 уе, привезли в одну страну и продали за 100 уе, они спекулянты?
Операции с гречкой относятся к реальному сектору. Операции с акциями компании-владельца производителя гречки – к спекулятивному. Странно, что мне вам это надо пояснять.
Расскажите пожалуйста, какую такую функцию частный банк может сделать, которую не может делать гос банк?
Или какую функцию он может делать ЛУЧШЕ, чем гос банк?
Я вот таких не вижу, ибо далёк от финансов, так просветите, пожалуйста.
>Расскажите пожалуйста, какую такую функцию частный банк может сделать, которую не может делать гос банк?
Сначала ты мне расскажи, откуда такая ненависть к частным банкам и про положительные экономические эффекты от уничтожения частных банков при оставлении только государственных. И не забудь, что в РФ по факту системообразующие банки суть государственные и могут управляться по телефону.
да в общем, неважно, частный или государственный. если он выполняет свою функцию. ЦБ дает банкам деньги. поэтому если ЦБ будет работать на свое государство, как в Японии, например (я не имею ввиду именно затяжной кризис, это не к ЦБ), или в Китае - то и коммерческие банки будут работать в этой системе, которую создаст ЦБ.
"в РФ по факту системообразующие банки суть государственные и могут управляться по телефону"
статус системообразующих им дал ЦБ. который не принадлежит РФ по Закону о ЦБ. так что тут вы натягиваете.
самые крупные банки, на долю которых приходится более 50% всех операций и клиентов - да. но не государственные.
по телефону? да хоть по телеграфу. кому они подчиняются? президенту? правительству?
Страницы