Низ­кие став­ки ЦБ по­мо­га­ют об­за­ве­стись жи­льем? Или фор­си­ру­ют де­гра­да­цию эко­но­ми­ки?

Сей­час в Рос­сии модно тре­бо­вать от ЦБ по­ни­же­ния став­ки в том числе под пред­ло­гом того, что это по­мо­жет людям об­за­ве­стись жи­льем (а если го­во­рить точ­нее - ипо­те­кой).

На самом деле это не так - если си­сте­ма при этом оста­ет­ся в рам­ках ро­стов­щи­че­ской па­ра­диг­мы "раз­ви­тия" - и ниже ана­ли­ти­ки сайта RealInvestmentАdvice по­ка­зы­ва­ют по­че­му на при­ме­ре США.

Когда сред­няя семья об­суж­да­ет по­куп­ку недви­ги, и сколь­ко ком­нат там будет - это всего лишь хо­тел­ки. Свер­ка с ре­аль­но­стью на­сту­па­ет, когда они на­чи­на­ют счи­тать бюд­жет.  Ре­аль­но сдел­ка со­сто­ит не в по­куп­ке дома, а в "по­куп­ке еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа", так как имен­но раз­мер пла­те­жа опре­де­лит недви­гу, ко­то­рую они купят.  Крайне важно по­ни­мать этот во­прос и увя­зы­вать как с про­цент­ной став­кой, так и с ценой на недви­гу.

По ста­ти­сти­ке США мы видим, что в по­след­ние 30 лет ипо­теч­ная став­ка все время со­кра­ща­лась (синим, пра­вая шкала) в то время как цена на недви­гу росла (зе­ле­ным, левая шкала):

*Фи­зи­че­ское* ко­ли­че­ство новых домов на ты­ся­чу ра­бо­та­ю­щих при этом па­да­ло:

В фи­нан­со­вом смыс­ле ре­аль­ной про­бле­мой - огра­ни­чи­те­лем - ста­но­вит­ся раз­мер ипо­теч­но­го пла­те­жа, рас­счи­тан­ный как доля от до­хо­да семьи, и ко­то­рый до­стиг сей­час в США ис­то­ри­че­ско­го ре­кор­да:

Если в 1968 сред­ний еже­ме­сяч­ный ипо­теч­ный пла­теж со­став­лял 7% от до­хо­да, те­перь это свыше 23%.  Это в пред­по­ло­же­нии, что ипо­теч­ник сде­лал сразу пла­теж на 20% от сто­и­мо­сти дома. В ре­аль­но­сти, в по­след­ние годы тре­бо­ва­ния бан­ков к раз­ме­ру пер­во­на­чаль­но­го взно­са со­кра­ти­лись и про­цент со­ста­вит не 23%, а боль­ше.

Сред­ний ме­ди­ан­ный доход семьи в США со­став­ля­ет  сей­час $55K в год. После упла­ты на­ло­гов и вы­че­та обя­за­тель­ных рас­хо­дов они уви­дят, что могут поз­во­лить себе ипо­теч­ный пла­теж не более $600 в месяц.

Они свя­зы­ва­ют­ся с ри­эл­те­ром и, ис­хо­дя из этого ли­ми­та, об­суж­да­ют раз­мер куска пи­ро­га "аме­ри­кан­ской мечты", ко­то­рый могут поз­во­лить.  При ипо­теч­ной став­ке в 4% они смо­гут ку­пить дом за $125K.  А на став­ке в 7% (имен­но это и был нор­маль­ный уро­вень со­всем недав­но) это будет дом за $90K.

Это по­яс­ня­ет, по­че­му США ста­но­вит­ся на­ци­ей жи­ву­щих в арен­до­ван­ном жилье (крас­ным - доля арен­ду­е­мо­го жилья, синим - в соб­ствен­но­сти):

Ны­неш­ний рост ба­зо­вой став­ки ФРС вы­зо­вет рост ста­вок и по ипо­те­ке, и так как ко­ли­че­ство сде­лок со­кра­тит­ся, нач­нет­ся и па­де­ние цен на недви­гу.

Все эти рас­суж­де­ния ка­са­ют­ся не толь­ко ипо­те­ки - тоже самое про­ис­хо­дит и с по­тре­би­тель­ским кре­ди­то­ва­ни­ем, аме­ри­кан­цы все глуб­же за­ла­зят в долги, чтобы под­дер­жать уро­вень жизни. То же самое про­ис­хо­дит и в кор­по­ра­тив­ном сек­то­ре, рас­ту­щие новые долги дают все мень­ший воз­врат.

Воз­мож­но толь­ко два сце­на­рия, и они оба пло­хие:

1. ФРС будет под­ни­мать став­ку, пока не раз­ра­зит­ся новый кри­зис, после чего она вновь ее по­ни­зит и за­пу­стит QE, это поз­во­лит за­тя­нуть аго­нию при­мер­но по япон­ско­му сце­на­рию.

2. Рас­шив­ка дол­гов в виде кас­ка­да де­фол­тов и банк­ротств - этот сце­на­рий стар­то­вал в 2008, но был оста­нов­лен вме­ша­тель­ством ФРС.

Важно по­ни­мать, что ны­неш­няя со­во­куп­ная за­дол­жен­ность си­сте­мы от­но­си­тель­но раз­ме­ра эко­но­ми­ки стала еще ХУЖЕ, чем в 2008, то есть вто­рой ва­ри­ант будет те­перь еще более ка­та­стро­фич­ным, чем тогда: